استئجار الشقة وشراؤها

لمن هذه الصفحة

لكل من يستأجر أو يشتري شقة أو منزلا في جورجيا ويريد فهم كل خطوة في العملية.

الصورة العامة - المدن والأحياء والاختيار بين الاستئجار والشراء - نشرحها في الصفحة الرئيسية للانتقال. هنا التسلسل العملي.

كيف نعمل

لسنا وكالة عقارات، ولا نأخذ عمولة من البائعين أو الملاك.

هذا يعني أننا لا نقترح شقة لأن أحدا يدفع لنا، بل فقط لأنها تطابق ملخصكم.

ملخص البحث

يبدأ البحث بصفحة واحدة: الميزانية، وعدد الغرف، والحي، والمدة، والحيوانات الأليفة، وموقف السيارة، وما لا يمكن التنازل عنه.

كلما كان الملخص أدق، قلّت المعاينات غير الضرورية.

كثيرا ما نعدّل الملخص بعد المعاينات الأولى، بعد رؤية شقق حقيقية.

أين نبحث

تظهر الخيارات على المنصات الإلكترونية ولدى الوسطاء ومباشرة لدى الملاك.

الشقق الجيدة تُؤجر غالبا بسرعة، وأحيانا قبل نشر الإعلان.

لذلك نستخدم كل المصادر ونتحقق من الخيارات الجديدة يوميا.

الشقة المشتركة

في الأشهر الأولى يختار بعض الناس غرفة في شقة مشتركة مع مستأجرين آخرين.

في هذه الحالة من المهم خاصة معرفة الطرف الذي يُبرم معه العقد ومن المسؤول عن فواتير المرافق.

حتى عند استئجار غرفة ننصح بعقد مكتوب وبمفتاح خاص.

عمولة الوسيط

بعض الوسطاء يطلبون العمولة من المستأجر أو المشتري، وبعضهم من المالك.

يجب توضيح هذه القاعدة دائما مسبقا، قبل المعاينة، لا يوم التوقيع.

إذا وقع الاختيار على خيار من وسيط، نقارن شروطه معكم.

الفرز الأول

نتحقق من كل خيار قبل المعاينة: صحة الصور والعنوان والمالك.

لا تُعاين إلا الشقق التي تجتاز هذا الفحص.

عادة نرسل قائمة قصيرة من عدة خيارات، مع ملاحظاتنا على كل منها.

يوم المعاينات

نجمع المعاينات في يوم واحد، حسب الأحياء، حتى لا يضيع الوقت في الطريق.

نوثق كل شقة بالصور وبملاحظة قصيرة، حتى لا تختلط الشقق في المساء.

إذا أعجبتكم إحداها، نبدأ الحديث مع المالك في اليوم نفسه.

قائمة المعاينة: الشقة

سخان الماء، وضغط الماء في الطابق العلوي، والنوافذ، والمكيفات.

الرطوبة خلف الأثاث، وأجهزة المطبخ، والغسالة، والمقابس الكهربائية.

إشارة الهاتف والإنترنت، خاصة عند العمل من المنزل.

قائمة المعاينة: المدخل والشارع

هل يعمل المصعد، وما حالة المدخل.

الضجيج مساء: مطعم أو حانة أو أعمال بناء قريبة.

موقف السيارة، والمسافة إلى المتجر، وانحدار الشارع إذا كانت هناك عربة أطفال.

الأثاث والأجهزة

الشقة المفروشة مريحة، لكن الأثاث لا يناسب دائما الذوق أو الاحتياجات.

بعض الملاك يوافقون على إخراج الأثاث الزائد أو شراء سرير جديد، إذا طُلب ذلك قبل التوقيع.

يجب أن يحدد العقد من يستبدل الجهاز المعطل وخلال أي مدة.

أسئلة للمالك

من يدفع ماذا: المرافق، وجمعية الملاك، والإنترنت، والإصلاحات الصغيرة.

ما سرعة الاستجابة لعطل، وهل يحق للمالك دخول الشقة دون إشعار.

لماذا غادر المستأجر السابق، وكم بقي فيها.

شقة لعائلة مع أطفال

للعيش مع أطفال صغار نتحقق في المعاينة من تفاصيل أخرى أيضا.

ارتفاع درابزين الشرفة، وأقفال النوافذ، والسلالم الشديدة الانحدار، والمقابس المكشوفة.

بعض الأمور يصلحها المالك قبل الدخول، إذا كتبناها في العقد.

التفاوض

يمكن غالبا التفاوض على الإيجار، خاصة مقابل مدة أطول أو دفع مسبق.

إلى جانب السعر، يكون شرط آخر أثمن أحيانا: إصلاحات قبل الدخول، أو تغيير الأثاث، أو السماح بحيوان أليف.

كل ما يُتفق عليه نكتبه في العقد، لا في محادثة على تطبيق المراسلة فقط.

عملة الإيجار

يُتفق على الإيجار غالبا بالدولار أو باللاري، ويجب أن يذكر العقد ذلك بوضوح.

إذا تم الدفع بعملة أخرى، يجب كتابة قاعدة سعر الصرف أيضا: أي يوم وأي سعر.

تبدو تفصيلة صغيرة، إلى أن يتغير سعر الصرف.

بنود العقد

قاعدة المغادرة المبكرة: مدة الإشعار وقيمة الغرامة.

زيارات المالك، والإيجار من الباطن، والضيوف، والحيوانات الأليفة.

من يصلح ماذا، وكيف يُقدّر "الاستهلاك الطبيعي" عند المغادرة.

من يوقّع

يجب أن يوقّع العقد مالك العقار أو ممثله المفوض.

كثيرا ما يؤجر الشقة أحد الأقارب، وفي هذه الحالة نتحقق من التوكيل.

نطابق المالك مع مستخرج السجل ومع وثيقة الهوية.

إثبات العنوان

بعض الطلبات - للبنك أو المدرسة أو الإقامة - تحتاج إلى وثيقة تثبت العنوان.

العقد المكتوب يكفي لذلك غالبا، أما الاتفاق الشفهي فلا.

بعض الملاك يتجنبون العقد المكتوب، وغالبا نرفض مثل هذه الخيارات.

محضر الاستلام والتسليم

في يوم الدخول نعدّ محضرا: قائمة المحتويات، وقراءات العدادات، والأضرار.

نوثق كل غرفة بالصور، ويوقّع الطرفان المحضر.

عند المغادرة يكون هذا المحضر أقوى حماية للتأمين.

الأمان عند الدخول

عند الدخول إلى شقة جديدة يُستحسن تغيير أسطوانة القفل، لأن المفاتيح قد تكون لدى مستأجرين سابقين.

مع مرجل الغاز نتحقق من كاشف الغاز والتهوية.

نتفق على كل ذلك مع المالك حتى لا يُخرق العقد.

خلال فترة الإيجار

إذا تعطل شيء، يُبلَّغ المالك كتابيا، مع صورة وتاريخ.

إذا كان هناك اتفاق معنا، نتولى نحن الإشعار والحرفي.

عند النزاع يقيّم محام شريك العقد والمراسلات.

المالك يبيع الشقة

أحيانا يقرر المالك بيع الشقة خلال فترة الإيجار.

مدى حماية العقد في هذه الحالة يعتمد على شروطه وعلى تسجيله.

لذلك نكتب في العقد طويل الأمد قاعدة لهذه الحالة مسبقا، وأحيانا نسجل الإيجار في السجل أيضا.

المغادرة

قبل المغادرة يُبلَّغ المالك ضمن المهلة المحددة في العقد.

في يوم المغادرة نسجل قراءات العدادات، ونطابق الشقة مع المحضر، ونسلّم المفاتيح بإيصال موقّع.

مهلة إعادة التأمين وقواعد الاقتطاع تأتي من العقد، لا من مزاج المالك.

هدف الشراء

للسكن أو للتأجير أو للإقامة - كل هدف يحتاج إلى شقة مختلفة.

عند الشراء للسكن يأتي الحي والراحة اليومية أولا، وعند الشراء للتأجير الطلب وسهولة الإدارة.

نكتب الهدف في المحادثة الأولى، لأن كل الخطوات التالية تعتمد عليه.

الميزانية والتكاليف الإضافية

إلى جانب السعر يجب أن تشمل الميزانية التسجيل والمحامي والفحص والترميم والأثاث.

عند الشراء بالهيكل الأسود أو الأبيض كثيرا ما يُقدَّر وقت الترميم وتكلفته بشكل خاطئ.

نكتب كل تكلفة كبند منفصل قبل بدء المساومة على السعر.

سوق الشقق المستعملة

الشقة المستعملة تُرى كما هي، ويمكن الدخول إليها غالبا بسرعة.

المساومة في سوق المستعمل غالبا أكثر مرونة منها مع المطور.

لكن تاريخ الوثائق أطول ويحتاج إلى فحص أكثر.

الشراء من المطور

كثيرا ما يعرض المطور جدول دفعات وسعرا يعتمد على مرحلة البناء.

العقد غالبا نموذج المطور المعتاد، وغالبا يحمي مصالحه.

يقرأ المحامي العقد قبل التوقيع ويقترح تعديلات.

مواعيد المشروع قيد الإنشاء

أكثر المخاطر شيوعا تأخر التسليم.

يجب أن يتضمن العقد تاريخ الإنجاز وغرامة التأخير وما يحدث إذا توقف البناء.

نزور مشاريع المطور السابقة في مواقعها لمقارنة وعوده بالواقع.

الشقق الفندقية

في باتومي والمنتجعات تُباع غالبا وحدات في شقق فندقية مع شركة إدارة.

في مثل هذه العروض يظهر غالبا "دخل مضمون"، وشروطه تحتاج إلى قراءة متأنية.

لا نعد بأي دخل، ويتحقق المحامي من عقد الإدارة قبل الشراء.

منزل مع أرض

يُشترى المنزل مع أرضه، وفئة الأرض حاسمة.

تسري على الأجانب قيود خاصة بشأن الأراضي الزراعية.

لذلك يتحقق المحامي دائما من منزل القرية قبل الشراء، وأحيانا تكون هيكلية أخرى أفضل.

المساومة على السعر

نبدأ المساومة فقط بعد الفحص، لأن أي عيب يُكتشف حجة.

نقارن الأسعار الفعلية لشقق مشابهة، لا الإعلانات فقط.

نثبت السعر والشروط المتفق عليها كتابيا قبل دفع العربون.

المساحة

المساحة المذكورة في الإعلان لا تطابق دائما المساحة المسجلة في السجل.

أحيانا يحسب الإعلان الشرفة أو التراس مساحة كاملة، وأحيانا إضافة جديدة غير مسجلة.

نقارن السعر بالمساحة المسجلة، ونستخدم الفرق حجة في المساومة.

العربون والاتفاق التمهيدي

العربون يؤكد الصفقة، وقواعده يحددها القانون.

يجب أن يُكتب المبلغ والمهلة وما يحدث إذا تراجع أحد الطرفين.

لا يُدفع العربون إلا بعد التحقق من مستخرج السجل ومن المالك.

عقد البيع

يُبرم عقد البيع غالبا بصيغة كتابية بسيطة، وكاتب العدل ليس إلزاميا دائما.

يجب أن يصف العقد بدقة العقار والسعر وطريقة الدفع ويوم التسليم.

النص ثنائي اللغة يساعد على فهم كل بند.

التسجيل

تنتقل الملكية بالتسجيل في السجل العام، ويُقدَّم الطلب غالبا في دار العدالة.

مدة التسجيل تعتمد على الخدمة المختارة، ويمكن تسريعها.

بعد التسجيل نستخرج مستخرجا جديدا تظهر فيه الملكية باسمكم.

التسليم والمرافق

في يوم التسليم نوثق المفاتيح وقراءات العدادات وقائمة المحتويات.

ننقل حسابات المرافق إلى اسمكم ونتحقق من الديون السابقة.

نبلغ جمعية الملاك بالمالك الجديد ونرسل إليكم قواعدها.

الشراء عن بُعد

إذا تعذر المجيء إلى جورجيا، يمكن الشراء بتوكيل موثق لدى كاتب العدل.

نبلغكم بكل مرحلة بالفيديو والصور، أما الدفع فيتم منكم مباشرة.

نصوغ التوكيل بصلاحيات محدودة: لشراء هذا العقار فقط.

قرض عقاري للأجانب

بعض البنوك الجورجية تمنح الأجانب قروضا عقارية وفق قواعدها الخاصة.

غالبا يلزم إثبات الدخل ودفعة أولى.

نوضح شروط البنك قبل عقد البيع، حتى لا يضيع العربون.

ضرائب المالك

لامتلاك العقار وتأجيره جانب ضريبي.

دخل الإيجار خاضع للضريبة، وفي بعض الحالات تسري ضريبة العقار أيضا.

يتحقق المحاسب من ذلك وفق وضعكم ويعدّ الإقرار.

التأجير بعد الشراء

عند شراء شقة للتأجير، يجب إيجاد مستأجر، ولا بد أن يتولى أحد إدارتها.

التأجير قصير الأمد وطويل الأمد عملان مختلفان تماما.

نشرح الإدارة في صفحة إدارة العقار.

البيع مستقبلا

عند الشراء يجدر التفكير في مدى سهولة بيع الشقة لاحقا.

الحي والطابق والإطلالة وحالة المبنى تحدد سرعة البيع.

يتحقق المحاسب من الآثار الضريبية للبيع بحسب مدة الملكية.

المدة

العثور على شقة للإيجار يستغرق غالبا من بضعة أيام إلى بضعة أسابيع.

شراء شقة مستعملة، من الفحص حتى التسجيل، يستغرق غالبا بضعة أسابيع.

في البناء الجديد تعتمد المدة على جدول المطور.

أخطاء شائعة

دفع العربون قبل التحقق من مستخرج السجل.

عقد مطور لم يقرأه أحد حتى النهاية.

إيجار لم تُكتب عملته وسعر صرفه في العقد.

ما نحتاجه منكم

الملخص: الميزانية والحي وعدد الغرف والمدة والهدف.

موعد الوصول، وإمكانية حضور المعاينات.

عند الشراء - طريقة الدفع، وهل يلزم قرض عقاري.

التكلفة

الإيجار وسعر العقار يحددهما المالك، ويُدفعان له مباشرة.

رسوم التسجيل رسمية، والمحامي والمهندس بندان منفصلان.

يُتفق على خدمتنا مسبقا، ولا نأخذ عمولة من البائع.