إدارة العقار

لمن هذه الصفحة

للملاك الذين يملكون شقة أو منزلا في جورجيا بينما يعيشون هم أنفسهم في بلد آخر.

ولمن يغادر جورجيا ولا يريد بيع شقته، وللمستثمرين الذين اشتروا شقة بغرض التأجير.

دورنا

ندير الشقة لا أموالكم. يُحوَّل الإيجار مباشرة إلى حسابكم، ونحن نتابعه فقط.

القرارات المهمة - اختيار المستأجر، والإصلاحات الكبيرة، وتغيير السعر - تبقى دائما لكم، مع توصيتنا.

بدء الإدارة

تبدأ الإدارة بفحص مفصل للشقة: الحالة، وقائمة المحتويات، والعدادات، والمفاتيح.

نوثق كل غرفة بالصور، وتصبح هذه الصور أساسا لكل مقارنة لاحقة.

نجمع الوثائق - مستخرج السجل، وأرقام حسابات المرافق، وجهة الاتصال بجمعية الملاك - في ملف واحد.

لماذا لا يكون قريبا

كثيرون يوكلون الشقة إلى قريب أو جار، وغالبا ينجح ذلك في الأشهر الأولى.

تظهر المشكلات لاحقا: التعب، والحرج عند الحديث عن المال، وغياب التقارير.

الإدارة المهنية تحافظ على العلاقة، لأن القريب لم يعد مضطرا إلى الخلاف مع المستأجر.

التوكيل

غالبا يلزم توكيل موثق لدى كاتب العدل يحدد بدقة ما يمكننا القيام به.

لا يمنح التوكيل حق بيع العقار أو رهنه.

بعض الوثائق - مثل عقد المستأجر - يمكن توقيعها منكم مباشرة عن بُعد، إذا كان ذلك أنسب.

عقد الإدارة

يحدد العقد بيننا ما تشمله الخدمة وما لا تشمله.

يتضمن حد المصروفات الذي تلزم فوقه موافقتكم، وقواعد التقارير.

ويتضمن أيضا كيف ينتهي العقد وما يُسلَّم إليكم عند انتهائه.

تحديد الإيجار

نقترح الإيجار بحسب الأسعار الفعلية لشقق مشابهة، لا الأرقام المتفائلة في الإعلانات.

الإيجار المرتفع جدا يعني غالبا أشهرا من الشقة الفارغة، وهذا أغلى الخيارات.

تحددون السعر، ونوضح ما يعنيه كل خيار من حيث مدة الانتظار.

أنواع المستأجرين

الطلاب والعائلات والعاملون عن بُعد وموظفو الشركات يبحثون عن شقق مختلفة.

الشركة تطلب غالبا مدة طويلة وعقدا رسميا، والعائلة القرب من المدرسة.

بناء على نوع الشقة والحي نقترح المستأجرين الذين يُستحسن التركيز عليهم.

الحيوانات الأليفة والتدخين

قاعدة الحيوانات الأليفة والتدخين في الشقة تحددونها أنتم، وتُكتب في العقد.

السماح بالحيوانات يوسّع دائرة المستأجرين، لكنه يتطلب أحيانا تأمينا إضافيا.

أيا كان الاختيار، نكتب القاعدة في الإعلان نفسه، تجنبا لمعاينات بلا فائدة.

تجهيز الشقة للتأجير

يختار المستأجر الشقة من صورها، لذلك التنظيف والصور الجيدة هما الخطوة الأولى.

أحيانا يجعل تغيير صغير - ستائر جديدة أو إضاءة أو إخراج أثاث زائد - الشقة أكثر جاذبية بكثير.

نرسل كل تكلفة مسبقا، ولا ننفذ إلا بموافقتكم.

الإعلان والمعاينات

نكتب الإعلان بعدة لغات، لأن كثيرا من المستأجرين أجانب.

نتولى المعاينات، ونرسل بعد كل منها ملاحظة قصيرة.

لا يدخل الشقة إلا من اتفق مسبقا على موعد المعاينة.

فحص المستأجر

نطلب وثيقة هوية ومعلومات عن العمل أو الدخل.

وعند الإمكان نحصل على توصية من المالك السابق.

نرسل إليكم نتيجة الفحص ورأينا، والاختيار لكم.

المعاملة المتساوية

نقيّم المستأجر بقدرته على الدفع وموثوقيته.

الجنسية أو الدين أو الأصل ليست معايير للاختيار.

إذا طلب مالك معيارا كهذا، لا نقبل المهمة.

عقد المستأجر

العقد ثنائي اللغة ويحمي المالك والمستأجر معا.

يتضمن الإيجار والعملة والتأمين والمرافق وقواعد الإصلاح وشروط المغادرة المبكرة.

يتحقق محام شريك من النص، خاصة في العقد الأول.

يوم الدخول

عند دخول المستأجر نعدّ محضر استلام وتسليم مع قائمة المحتويات والصور.

يؤكد الطرفان قراءات العدادات.

نسجل عدد المفاتيح، ونحتفظ بنسخة واحدة لدينا.

متابعة الإيجار

يُحوَّل الإيجار مباشرة إلى حسابكم المصرفي.

نتابع موعد الدفع، ونرسل تذكيرا للمستأجر عند التأخير.

إذا لم يصل الدفع، نبلغكم في الأسبوع نفسه، لا في آخر الشهر.

المرافق

عادة يدفع المستأجر فواتير المرافق، لكن الحساب يبقى غالبا باسم المالك.

لذلك نراجع الفواتير شهريا حتى لا يتراكم دين.

عند مغادرة المستأجر نسجل القراءات الأخيرة، ونقتطع الدين من التأمين وفق العقد.

جمعية الملاك والجيران

نتابع اشتراكات جمعية الملاك وقراراتها.

إذا اشتكى جار من ضجيج أو تسرب، فنحن الجهة التي يتصلون بها.

نبلغكم بأي قرار بشأن إصلاح مشترك للمبنى قبل بدء التصويت.

الإصلاحات الصغيرة

صنبور، قفل، مصباح، خرطوم الغسالة - مثل هذه الأمور نحلها بسرعة.

ضمن الحد المتفق عليه نرسل الحرفي دون طلب موافقة منفصلة.

نسجل كل إصلاح في التقرير مع صورة وإيصال.

الإصلاحات الكبيرة

للأعمال الكبيرة - السطح، الأنابيب، استبدال الأجهزة - نرسل مسبقا عدة عروض.

تختارون الحرفي والموعد، ويتم الدفع منكم مباشرة على مراحل.

نشرف على العمل ونعرض النتيجة بالصور والفيديو.

الطوارئ

تسرب الماء أو رائحة الغاز أو انقطاع الكهرباء أو الباب المكسور لا يحتمل الانتظار.

في مثل هذه الحالات نتصرف أولا - نغلق الماء ونستدعي المختص - ثم نبلغكم.

حد مصروفات الطوارئ مكتوب في العقد مسبقا.

الفحص الدوري

نزور الشقة دوريا، بعد إشعار المستأجر، بالتكرار المتفق عليه في العقد.

نتحقق من الرطوبة والأجهزة والسلامة ومن مطابقة الحياة في الشقة للعقد.

نضيف صور الفحص إلى التقرير.

أجهزة السلامة

كاشف الدخان والغاز وطفاية الحريق رخيصة، وغالبا تمنع أضرارا كبيرة.

عند بدء الإدارة نتحقق من وجودها، ونركّبها بموافقتكم.

نتحقق من البطاريات وتواريخ الصلاحية في الزيارات الدورية.

مراجعة الإيجار

مرة في السنة نقارن الإيجار بأسعار السوق.

الاحتفاظ بمستأجر جيد غالبا أربح من زيادة طفيفة في الإيجار تليها أشهر فارغة.

نرسل التوصية بالأرقام، والقرار لكم.

التقرير الشهري

في التقرير: هل وصل الإيجار، وحالة المرافق، والإصلاحات، والمصروفات.

يرافق كل مصروف إيصال.

في نهاية السنة نعدّ ملخصا يحتاجه المحاسب للإقرار الضريبي.

التواصل

لديكم جهة اتصال واحدة تجيبكم بلغتكم.

نراعي فارق التوقيت: باستثناء الأمور العاجلة، نرسل كل شيء في وقت مناسب لكم.

يتواصل المستأجر معنا لا معكم، ما لم تفضلوا غير ذلك.

المستأجر لا يدفع

أولا تذكير، ثم إنذار كتابي وفق العقد.

إذا لم ينفع ذلك، يقترح محام شريك خطوات قانونية.

الإخلاء عبر المحكمة والتنفيذ يستغرق غالبا وقتا طويلا، ولذلك فإن اختيار المستأجر هو أفضل حماية.

النزاع مع المستأجر

أكثر النزاعات شيوعا تتعلق بالتأمين والاستهلاك.

المحضر والصور يحسمان معظم هذه النزاعات من البداية.

حيث يمكن الاتفاق نقترحه، لأن المحكمة مكلفة للطرفين.

مغادرة المستأجر

في يوم المغادرة نطابق الشقة مع المحضر ونصوّر كل تغيير.

لا نقترح اقتطاعا من التأمين إلا عن ضرر موثق.

نستعيد المفاتيح، ونغيّر أسطوانة القفل عند الحاجة.

بين المستأجرين

الفترة بين المستأجرين أفضل وقت للتنظيف والطلاء والإصلاحات الصغيرة.

نخطط لهذه الأعمال بالتوازي مع الإعلان الجديد، حتى لا تبقى الشقة فارغة طويلا.

نلتقط صورا جديدة بعد الأعمال.

تجديد المحتويات

مع السنين تبلى المراتب والستائر والأواني، وتبدو الشقة قديمة في الصور.

نرسل قائمة التجديد بين المستأجرين، مع الأولويات.

التجديد البسيط يسمح غالبا بالحفاظ على الإيجار وتأجير الشقة بسرعة.

الشقة الفارغة

الشقة الفارغة تحتاج أيضا إلى عناية: تهوية، وتشغيل الماء، والبريد، والفحص.

في الشقة المغلقة طويلا تظهر الرطوبة والعفن بسرعة.

نحدد تكرار الزيارات معا، ونؤكد كل زيارة بالصور.

الشتاء

في الشتاء تحتاج الشقة الفارغة غالبا إلى حد أدنى من التدفئة حتى لا تتضرر الأنابيب.

هذا مهم خاصة في المنتجعات الجبلية حيث الصقيع شديد.

نتحقق من المرجل ووضع التدفئة قبل بدء الموسم.

شقق المنتجعات

في غوداوري وباكورياني وباتومي الطلب موسمي: الجبال شتاء، والبحر صيفا.

مثل هذه الشقة تُؤجر غالبا لفترات قصيرة في الموسم، وخارجه تبقى فارغة أو تُؤجر لمستأجر طويل الأمد.

نجهز الشقة قبل الموسم، ونغلقها ونفحصها بعده.

التأجير قصير الأمد

التأجير اليومي عمل مختلف: استقبال الضيوف، والتنظيف بعد كل ضيف، والتواصل.

قد يدر دخلا أكبر، لكنه يشمل تكاليف واستهلاكا وموسمية أكثر.

قبل البدء نتحقق من القواعد والضرائب وموقف جمعية الملاك.

الضيوف والتقييمات

في التأجير قصير الأمد يؤثر كل تقييم في الحجوزات المستقبلية.

النظافة والوصف الدقيق والرد السريع أكثر ما يحدد التقييم.

نحل مشكلة الضيف في المكان، قبل أن تتحول إلى تقييم.

إدارة الشقة الفندقية

في الشقق الفندقية تعمل غالبا شركة إدارة تابعة للمطور، بشروطها الخاصة.

أحيانا تستحق هذه الشروط المقارنة بإدارة مستقلة، إذا سمح العقد بذلك.

يتحقق المحامي من عقد الإدارة، ونعرض النتيجة بالأرقام.

التأمين

تأمين العقار يحمي من الحريق والماء والأضرار الأخرى.

تأمين مسؤولية المستأجر قد يكون أحيانا شرطا في العقد.

نختار الوثيقة مع قسم التأمين لدينا ونتابع مواعيدها.

الضرائب

دخل الإيجار خاضع للضريبة في جورجيا، والإقرار مسؤولية المالك.

في بعض الحالات يسري نظام خاص، ويتحقق المحاسب من ذلك.

ملخصنا السنوي يزوّد المحاسب بكل الأرقام اللازمة.

المفاتيح والوثائق

نحفظ المفاتيح بأمان ونسجل من يحمل كل نسخة.

نحفظ نسخ الوثائق في ملف محمي، ولا نستخدمها إلا عند الحاجة.

لا نعطي نسخا لطرف ثالث دون موافقتكم.

زيارتكم

إذا جئتم إلى جورجيا وأردتم رؤية الشقة، ننسق الزيارة مع المستأجر مسبقا.

إذا أردتم السكن في الشقة بأنفسكم بضعة أسابيع، نخطط لذلك في الفترة بين المستأجرين.

خلال الزيارة نراجع معا كل التقارير والإيصالات.

بيع الشقة

إذا قررتم البيع، فنحن لا نعمل كوكالة عقارات.

يمكننا تجهيز الشقة للمعاينات وتنسيقها مع الوكالة التي تختارونها.

وجود مستأجر في الشقة يؤثر في مدة البيع، ونخطط لذلك مسبقا.

انتهاء الإدارة

تنتهي الإدارة بالإشعار المحدد في العقد.

عند الانتهاء نعيد إليكم المفاتيح والوثائق والتقرير الأخير.

نعرّف المستأجر الحالي بجهة الاتصال الجديدة حتى يمر الانتقال دون أن يُلاحظ.

أخطاء شائعة

شقة موكلة إلى قريب أو جار، حتى يتعب.

اتفاق شفهي مع مستأجر لا يمكن حمايته من الخارج.

شقة فارغة في الشتاء بلا تدفئة.

ما نحتاجه منكم

مستخرج السجل والمفاتيح وبيانات المرافق.

ما المطلوب: تأجير طويل الأمد، أو قصير الأمد، أو العناية بشقة فارغة فقط.

حد المصروفات، وشكل التقرير، وما يجب سؤالكم عنه دائما.

التكلفة

شروط الإدارة وسعرها يُتفق عليهما مسبقا ويُكتبان في العقد.

الحرفيون والتنظيف والمواد بنود منفصلة، مع إيصالات.

لا نضيف شيئا إلى أسعار الشركاء، وكل مصروف يظهر في التقرير.