Управление недвижимостью

Для кого эта страница

Для владельцев, у которых есть квартира или дом в Грузии, а сами они живут в другой стране.

А также для тех, кто уезжает из Грузии, но не хочет продавать квартиру, и для инвесторов, купивших квартиру под сдачу.

Наша роль

Мы управляем квартирой, а не вашими деньгами. Аренда поступает сразу на ваш счёт, а мы только контролируем её.

Важные решения - выбор арендатора, крупный ремонт, изменение цены - всегда принимаете вы, с нашей рекомендацией.

Начало управления

Управление начинается с подробного осмотра квартиры: состояние, опись, счётчики и ключи.

Каждую комнату фиксируем на фото, и эти фото потом становятся основой для любых сравнений.

Документы - выписку из реестра, номера абонентов, контакт ТСЖ - собираем в одну папку.

Почему не родственник

Многие доверяют квартиру родственнику или соседу, и первые месяцы это часто работает.

Проблемы появляются позже: усталость, неловкость при разговоре о деньгах и отсутствие отчётов.

Профессиональное управление сохраняет отношения, потому что родственнику больше не нужно спорить с арендатором.

Доверенность

Часто нужна нотариальная доверенность, в которой точно перечислено, что мы можем делать.

Доверенность не даёт права продавать или закладывать объект.

Некоторые документы - например, договор с арендатором - вы можете подписать сами дистанционно, если так удобнее.

Договор управления

Договор между нами описывает, что входит в услугу, а что нет.

В нём указан лимит расходов, выше которого нужно ваше согласие, и порядок отчётности.

Также указано, как договор прекращается и что вам передаётся по его окончании.

Определение аренды

Аренду предлагаем по реальным ценам похожих квартир, а не по оптимистичным цифрам из объявлений.

Слишком высокая аренда часто означает месяцы пустой квартиры, а это самый дорогой вариант.

Цену устанавливаете вы, а мы показываем, что означает каждый вариант во времени ожидания.

Типы арендаторов

Студенты, семьи, удалёнщики и сотрудники компаний ищут разные квартиры.

Компания часто хочет долгий срок и официальный договор, семья - близость к школе.

Исходя из типа квартиры и района, советуем, на каких арендаторов делать упор.

Животные и курение

Правило о животных и курении в квартире устанавливаете вы, и оно прописывается в договоре.

Разрешение животных расширяет круг арендаторов, но иногда требует дополнительного депозита.

Что бы вы ни выбрали, правило пишем уже в объявлении, чтобы не было лишних просмотров.

Подготовка квартиры к сдаче

Арендатор выбирает квартиру по фото, поэтому уборка и хорошие фото - первый шаг.

Иногда небольшое изменение - новые шторы, освещение или вывоз лишней мебели - делает квартиру намного привлекательнее.

Каждый расход присылаем заранее и делаем только с вашего согласия.

Объявление и просмотры

Объявление пишем на нескольких языках, потому что многие арендаторы - иностранцы.

Просмотры проводим мы и после каждого присылаем короткую заметку.

В квартиру входят только те, кто заранее согласовал время просмотра.

Проверка арендатора

Запрашиваем документ, удостоверяющий личность, и сведения о работе или доходе.

По возможности берём и рекомендацию от прежнего владельца.

Результат проверки и наше мнение присылаем вам, а выбор делаете вы.

Равное отношение

Арендатора мы оцениваем по платёжеспособности и надёжности.

Национальность, религия или происхождение не являются критериями отбора.

Если владелец требует такого критерия, мы за это поручение не берёмся.

Договор с арендатором

Договор двуязычный и защищает и вас, и арендатора.

В нём указаны аренда, валюта, депозит, коммунальные услуги, порядок ремонта и условия досрочного выезда.

Текст проверяет юрист-партнёр, особенно при первом договоре.

День въезда

При въезде арендатора составляем акт приёма-передачи с описью и фото.

Показания счётчиков подтверждают обе стороны.

Записываем количество ключей, и один комплект храним у себя.

Контроль аренды

Аренда поступает прямо на ваш банковский счёт.

Мы отслеживаем дату оплаты и при задержке отправляем арендатору напоминание.

Если оплаты нет, сообщаем вам в ту же неделю, а не в конце месяца.

Коммунальные услуги

Обычно коммунальные услуги оплачивает арендатор, но абонентом часто остаётся владелец.

Поэтому счета мы проверяем ежемесячно, чтобы не накопился долг.

При выезде арендатора записываем последние показания, а долг удерживаем из депозита по договору.

ТСЖ и соседи

Мы следим за взносами и решениями ТСЖ.

Если сосед жалуется на шум или протечку, звонят именно нам.

О решении по общему ремонту дома сообщаем вам до начала голосования.

Мелкий ремонт

Кран, замок, лампочка, шланг стиральной машины - такие вопросы решаем быстро.

В пределах согласованного лимита отправляем мастера без отдельного согласования с вами.

Каждый ремонт фиксируем в отчёте с фото и чеком.

Крупный ремонт

Крупные работы - крышу, трубы, замену техники - присылаем заранее с несколькими предложениями.

Вы выбираете мастера и срок и сами проводите оплату поэтапно.

Мы контролируем работу и показываем результат на фото и видео.

Аварии

Протечка воды, запах газа, отключение света или сломанная дверь не терпят ожидания.

В таком случае мы сначала действуем - перекрываем воду, вызываем специалиста, - а потом сообщаем вам.

Лимит аварийных расходов прописан в договоре заранее.

Периодические проверки

Мы периодически посещаем квартиру, предупредив арендатора, с частотой, согласованной в договоре.

Проверяем сырость, технику, безопасность и то, соответствует ли жизнь в квартире договору.

Фото проверки добавляем в отчёт.

Устройства безопасности

Датчики дыма и газа и огнетушитель стоят недорого и часто предотвращают большой ущерб.

В начале управления проверяем их наличие и с вашего согласия устанавливаем.

Батарейки и сроки проверяем при периодических визитах.

Пересмотр аренды

Раз в год сравниваем аренду с рыночными ценами.

Сохранить хорошего арендатора часто выгоднее, чем немного поднять аренду и получить пустые месяцы.

Рекомендацию присылаем с цифрами, а решение принимаете вы.

Ежемесячный отчёт

В отчёте указано: пришла ли аренда, состояние коммунальных платежей, ремонты и расходы.

К каждому расходу приложен чек.

В конце года готовим сводку, которая нужна бухгалтеру для декларации.

Общение

У вас один контакт, который отвечает вам на вашем языке.

Учитываем часовой пояс: кроме срочного, всё отправляем в удобное вам время.

Арендатор связывается с нами, а не с вами, если вы не предпочитаете иначе.

Арендатор не платит

Сначала напоминание, затем письменное предупреждение по договору.

Если это не помогает, юрист-партнёр предлагает правовые шаги.

Выселение через суд и исполнение часто занимает много времени, поэтому выбор арендатора - лучшая защита.

Спор с арендатором

Частые споры касаются депозита и износа.

Акт и фото с самого начала решают большинство таких споров.

Где возможна договорённость, предлагаем её, потому что суд дорог для обеих сторон.

Выезд арендатора

В день выезда сверяем квартиру с актом и фиксируем каждое изменение на фото.

Удержание из депозита предлагаем только за задокументированные повреждения.

Забираем ключи и при необходимости меняем личинку замка.

Между арендаторами

Период между арендаторами - лучшее время для уборки, покраски и мелкого ремонта.

Эти работы планируем параллельно с новым объявлением, чтобы квартира долго не простаивала.

Новые фото делаем после ремонта.

Обновление обстановки

За годы изнашиваются матрас, шторы и посуда, и квартира на фото начинает выглядеть устаревшей.

Список обновлений присылаем между арендаторами, с приоритетами.

Небольшое обновление часто позволяет сохранить аренду и быстро сдать квартиру.

Пустая квартира

Пустой квартире тоже нужен уход: проветривание, прогон воды, почта и проверка.

В надолго закрытой квартире быстро появляются сырость и плесень.

Частоту визитов определяем вместе, и каждый визит подтверждаем фото.

Зима

Зимой в пустой квартире часто нужно минимальное отопление, чтобы не пострадали трубы.

Это особенно важно на горных курортах, где морозы сильные.

Котёл и режим отопления проверяем до начала сезона.

Квартиры на курортах

В Гудаури, Бакуриани и Батуми спрос сезонный: зимой - горы, летом - море.

Такую квартиру часто сдают посуточно в сезон, а вне сезона она пустует или сдаётся на долгий срок.

Перед сезоном готовим квартиру, а после сезона закрываем и проверяем.

Краткосрочная сдача

Посуточная сдача - другой бизнес: встреча гостей, уборка после каждого гостя, общение.

Она может приносить больше дохода, но включает больше расходов, износа и сезонности.

До начала проверяем правила, налоги и позицию ТСЖ.

Гости и отзывы

В посуточной сдаче каждый отзыв влияет на будущую загрузку квартиры.

Чистота, точное описание и быстрый ответ определяют отзыв больше всего.

Проблему гостя решаем на месте, до того как она превратится в отзыв.

Управление апарт-отелем

В апарт-отеле часто работает управляющая компания застройщика, на своих условиях.

Иногда стоит сравнить эти условия с независимым управлением, если договор это позволяет.

Договор управления проверяет юрист, а результат мы показываем в цифрах.

Страхование

Страховка имущества защищает от пожара, воды и другого ущерба.

Страхование ответственности арендатора иногда может быть условием договора.

Полис подбираем вместе с разделом о страховании и следим за сроками.

Налоги

Доход от аренды в Грузии облагается налогом, и декларация - ответственность владельца.

В некоторых случаях действует специальный режим, и это проверяет бухгалтер.

Наша годовая сводка даёт бухгалтеру все нужные цифры.

Ключи и документы

Ключи храним надёжно и записываем, у кого какой комплект.

Копии документов храним в защищённой папке и используем только при необходимости.

Третьим лицам копии без вашего согласия не передаём.

Ваш визит

Если вы приезжаете в Грузию и хотите увидеть квартиру, визит заранее согласуем с арендатором.

Если вы хотите сами пожить в квартире несколько недель, планируем это на период между арендаторами.

Во время визита вместе просматриваем все отчёты и чеки.

Продажа квартиры

Если вы решите продавать, мы не действуем как агентство недвижимости.

Мы можем подготовить квартиру к просмотрам и координировать их с выбранным вами агентством.

Живёт ли в квартире арендатор, влияет на срок продажи, и это мы планируем заранее.

Окончание управления

Управление прекращается с предупреждением, установленным договором.

По окончании возвращаем ключи, документы и финальный отчёт.

Знакомим нынешнего арендатора с новым контактом, чтобы переход прошёл незаметно.

Типичные ошибки

Квартира, доверенная родственнику или соседу, пока он не устал.

Устный договор с арендатором, который из-за границы не защитить.

Пустая квартира зимой без отопления.

Что нам нужно от вас

Выписка из реестра, ключи и данные по коммунальным услугам.

Что вы хотите: долгосрочную сдачу, посуточную или только уход за пустой квартирой.

Лимит расходов, формат отчёта и то, о чём вас нужно спрашивать всегда.

Стоимость

Условия и цена управления согласуются заранее и прописываются в договоре.

Мастера, уборщики и материалы - отдельные строки, с чеками.

К ценам партнёров мы ничего не добавляем, и каждый расход виден в отчёте.