Проверка недвижимости

Для кого эта страница

Для тех, кто покупает квартиру или дом в Грузии и хочет знать, что покупает, прежде чем заплатить.

И для тех, кто снимает надолго и не хочет провести первую зиму в борьбе с сыростью.

Наша роль

Мы организуем юриста и инженера, присутствуем на проверке и присылаем результат одним отчётом на вашем языке.

Проверка снижает риск, но не является гарантией: всё, что скрыто внутри стены, никто не увидит, не разобрав её.

Когда проверяем

Проверка проходит после согласования цены и до внесения задатка.

Проверите рано - потратитесь на лишние квартиры, поздно - задаток уже внесён, и аргумент потерян.

Иногда мы договариваемся с продавцом, что задаток зависит от результата проверки.

Две части

Проверка состоит из двух независимых частей: юридической и технической.

Идеальная квартира с плохими документами так же рискованна, как чистые документы с повреждёнными стенами.

Обе части ведём параллельно, чтобы не терять время.

Выписка из реестра

Выписка - это паспорт объекта: владелец, кадастровый код, площадь и обременения.

Мы всегда используем новую выписку, запрошенную в тот же день, а не старую копию от продавца.

В день сделки выписку проверяем заново, потому что изменение может появиться в любой день.

Кадастровый план

В реестре к объекту приложен план, показывающий расположение комнат и границы.

Инженер сверяет план с реальностью на месте: стены, балкон и площадь.

Расхождение часто означает незаконную перепланировку или старую, неисправленную запись.

Владелец и совладельцы

У объекта может быть несколько владельцев, и для продажи нужно участие всех.

Если объект куплен в браке, иногда нужно и согласие супруга, даже если в реестре указан только один из супругов.

Этот вопрос проверяет юрист, и при необходимости согласие мы запрашиваем письменно.

Унаследованный объект

Если продавец недавно получил объект по наследству, другие наследники могут позже заявить претензию.

В этом случае юрист проверяет документы о наследстве и сроки.

Иногда лучше отложить сделку на несколько месяцев, чем потом оказаться в споре.

Продавец по доверенности

Если объект продаёт представитель вместо владельца, доверенность проверяем отдельно.

Проверяем, действует ли она, даёт ли право продажи и не отозвана ли.

По возможности говорим с владельцем по видеосвязи, чтобы подтвердить его волю.

Ипотека, арест и залог

В выписке могут быть ипотека, арест, налоговый залог или другое ограничение.

Одни нужно снять до сделки, другие - в ходе сделки, погасив долг продавца.

Порядок выстраивает юрист, чтобы ваши деньги не ушли на погашение долга без контроля.

Действующая аренда

На объекте может быть зарегистрированная или устная аренда.

Арендатор, живущий в квартире, может остаться там и после покупки до конца своего договора.

Поэтому проверяем, кто живёт в квартире и на каком основании.

Ввод в эксплуатацию

Для нового здания проверяем, есть ли разрешение на строительство и введено ли оно в эксплуатацию.

В здании, не введённом в эксплуатацию, регистрация собственности и подключение коммуникаций могут усложниться.

Этажность по разрешению сверяем с реальной, потому что лишний этаж - частая проблема.

Пристройки и перепланировка

Застеклённый балкон, объединённые комнаты или новый этаж часто не отражены в документах.

Узаконить такое изменение иногда можно, иногда - сложно или невозможно.

Юрист и инженер вместе оценивают, что это значит для цены и будущей продажи.

Назначение помещения

Помещение может быть зарегистрировано как жилое или нежилое - например, коммерческое или гостиничное.

Назначение влияет на налоги, тарифы коммунальных услуг и иногда на основание для ВНЖ.

При покупке номера в апарт-отеле проверяем это особенно внимательно.

Парковка и кладовая

Парковочное место или кладовая в подвале часто - отдельный объект со своим кадастровым кодом.

Если продавец включает их в цену, они тоже должны быть в выписке и прописаны в вашем договоре.

Устное «парковка идёт вместе с квартирой» потом часто становится причиной спора.

Категория земли

При покупке дома категория земли так же важна, как сам дом.

Для иностранцев действуют особые ограничения на сельскохозяйственную землю.

Проверяем границы участка, подъездную дорогу и то, зарегистрирован ли дом вместе с землёй.

Долги за коммунальные услуги и ТСЖ

Просим у продавца последние квитанции и проверяем, нет ли долга.

Спрашиваем ТСЖ, нет ли у квартиры или дома неоплаченных взносов или запланированного дорогого ремонта.

Порядок погашения долгов прописываем в договоре купли-продажи.

Инженер

Техническую проверку проводит опытный инженер-строитель, независимый от продавца.

Он осматривает квартиру комнату за комнатой, при необходимости с приборами: влагомером, тепловизором и тестером.

Мы сопровождаем инженера и переводим его комментарии на месте.

Конструкция и трещины

Не каждая трещина опасна: одни - только в штукатурке, другие указывают на проблему конструкции.

Инженер оценивает направление, ширину и место трещины и говорит, нужно ли дополнительное обследование.

Проём в несущей стене или снесённая стена заслуживают отдельного внимания.

Сейсмостойкость

Грузия находится в сейсмически активном регионе, и конструкция здания должна это учитывать.

Обычная проверка даёт общую оценку, а не полную конструктивную экспертизу.

Если у инженера есть сомнения, он отдельно предлагает детальное обследование.

Сырость и плесень

Сырость часто прячется под свежей краской, и выявляет её только влагомер.

Проверяем северные стены, участки вокруг окон, ванную и места за мебелью.

На летнем просмотре сырость видна хуже, поэтому в это время проверяем особенно внимательно.

Крыша и последний этаж

На последнем этаже состояние крыши напрямую влияет на квартиру.

Проверяем пятна на потолке, возможность подняться на крышу и сток воды.

Ремонт крыши часто решает ТСЖ, и это мы выясняем заранее.

Первый этаж и подвал

На первом этаже и в подвале часто бывают сырость от грунта и проблемы с канализацией.

Проверяем под полом, нижнюю часть стен и вентиляцию подвала.

Отдельный вопрос - безопасность: окна на улицу и вход.

Водопровод и канализация

Проверяем напор воды, горячую воду и материал труб там, где они видны.

Старые металлические трубы часто изнутри в коррозии, и это видно по напору.

В канализации обращаем внимание на запах, медленный слив и следы протечек у соседей снизу.

Электропроводка

Старая алюминиевая проводка часто не выдерживает нагрузки современной техники.

Проверяем электрощит, автоматы, заземление и состояние розеток.

Если проводка старая, её полную замену закладываем в бюджет ремонта.

Газ и котёл

Состояние газового котла и труб - вопрос безопасности.

Проверяем возраст котла, дымоход, вентиляцию и запах газа.

При необходимости газовую систему проверяет лицензированный специалист.

Отопление и утепление

Проверяем радиаторы, их количество относительно размеров комнат и утепление наружных стен.

Зимой тепловизор показывает, откуда уходит тепло.

Это напрямую влияет на зимние расходы, и мы отмечаем это в отчёте отдельно.

Окна и двери

Состояние окон определяет тепло, шум и безопасность одновременно.

Проверяем рамы, стеклопакеты, замки и сырость вокруг окон.

Входную дверь и её замок оцениваем отдельно.

Звукоизоляция

Шум часто становится понятен только после того, как начинаешь жить в квартире.

Слушаем улицу, соседей и лифт, по возможности вечером.

В новых домах часто тонкие межкомнатные стены, и это мы проверяем на просмотре.

Вентиляция

Вентиляция кухни и ванной - первая защита от сырости и плесени.

Проверяем, работает ли вентканал и не заложили ли его при ремонте.

В ванной без окна это особенно важно.

Лифт и подъезд

Состояние подъезда и лифта показывает качество управления домом.

Проверяем, работает ли лифт, когда его обслуживали и кто за него платит.

Запущенный подъезд часто означает, что впереди крупные общие расходы.

Особенности новостроек

В новых зданиях часты усадочные трещины, дефекты отделки и недостроенные общие зоны.

Проверяем, какие обязательства у застройщика по устранению дефектов и на какой срок.

Список дефектов составляем до приёмки, чтобы застройщик их устранил.

Особенности старых домов

В советских домах часто старые трубы, проводка и крыша, даже если в квартире свежий ремонт.

В исторических зданиях могут быть дополнительные ограничения на ремонт.

Системы старого дома мы всегда проверяем подробнее.

Дом с землёй

В доме дополнительно проверяем фундамент, отвод воды на участке и забор.

Выясняем источник воды, тип канализации и подъездную дорогу зимой.

В горном селе часто отдельно нужно проверить стабильность электричества и интернет.

Проверка перед арендой

При аренде полная проверка часто не нужна, но облегчённая версия того стоит.

Проверяем владельца по реестру, сырость, газовый котёл, электрощит и воду.

Результат переходит в договор: что владелец исправляет до въезда.

Дистанционная проверка

Если вы за границей, проверка всё равно проходит на месте, а вы присутствуете по видеосвязи.

Инженер объясняет в камеру, что видит, и сразу отвечает на вопросы.

Запись и фото присылаем вместе с отчётом.

Отчёт

Отчёт на вашем языке, с фото и описанием каждого вопроса.

Вопросы делим на три группы: срочные, нужные скоро и косметические.

По срочным вопросам запрашиваем оценку мастера, чтобы бюджет был реальным.

Отчёт в торге

Отчёт - самый сильный аргумент в торге о цене.

Иногда продавец снижает цену, иногда устраняет дефект до сделки.

Какой вариант лучше, зависит от типа дефекта, и это мы решаем вместе.

Когда результат плохой

Иногда после проверки правильное решение - отказаться от квартиры.

Этот расход не потерян: он избавляет от гораздо большего убытка.

В таком случае начинаем поиск заново, уже с новыми знаниями.

Независимость

Инженеру и юристу платите вы, а не продавец.

Предложенная продавцом «своя проверка» не представляет ваших интересов.

Мы не берём комиссию с продавца и не приукрашиваем результат.

Оценка для банка

Оценка для ипотеки определяет стоимость объекта, а не его техническое состояние.

Её проводит оценщик, признанный банком.

Оценка не заменяет нашу проверку, и наоборот.

Сроки

Юридическая проверка часто занимает несколько дней, если документы готовы.

Техническая проверка - один визит, а отчёт часто готов через несколько дней.

В сложных случаях - наследство, пристройки, арест - срок увеличивается.

Типичные ошибки

Проверка «знакомым инженером» продавца, который защищает интересы продавца.

Старая выписка, присланная продавцом.

Доверие к свежему ремонту без взгляда под него.

Что нам нужно от вас

Адрес объекта или кадастровый код и контакт продавца.

Для чего вы покупаете: для жизни, для сдачи или для ремонта и перепродажи.

Хотите ли вы присутствовать на проверке на месте или по видеосвязи.

Стоимость

Услуги юриста и инженера - отдельные строки, и их условия мы присылаем заранее.

Дополнительное обследование - например, конструктивная экспертиза - проводится только с вашего согласия.

Наша координация согласуется заранее, и к ценам партнёров мы ничего не добавляем.