Mülk kontrolü

Bu sayfa kimin için

Gürcistan'da daire veya ev satın alan ve ödemeden önce ne aldığını bilmek isteyenler için.

Ve uzun süreli kiralayıp ilk kışını rutubetle savaşarak geçirmek istemeyenler için.

Rolümüz

Avukatı ve mühendisi ayarlar, kontrole katılır ve sonucu sizin dilinizde tek bir rapor olarak göndeririz.

Kontrol riski azaltır ama garanti değildir: bir duvarın içinde saklı olan her şeyi, onu sökmeden kimse göremez.

Ne zaman kontrol ederiz

Kontrol, fiyat kararlaştırıldıktan sonra ve kaparo ödenmeden önce yapılır.

Erken kontrol ederseniz fazla dairelere para harcarsınız, geç kalırsanız kaparo ödenmiş ve argüman kaybolmuştur.

Bazen satıcıyla kaparonun kontrol sonucuna bağlı olması konusunda anlaşırız.

İki kısım

Kontrol iki bağımsız kısımdan oluşur: hukuki ve teknik.

Kötü belgeli kusursuz bir daire, hasarlı duvarlı temiz belgeler kadar risklidir.

Zaman kaybetmemek için iki kısmı paralel yürütürüz.

Sicil kaydı

Sicil kaydı mülkün pasaportudur: malik, kadastro kodu, alan ve mülk üzerindeki yükümlülükler.

Her zaman satıcının gönderdiği eski bir kopyayı değil, aynı gün istenmiş yeni bir kaydı kullanırız.

İşlem günü kaydı yeniden kontrol ederiz, çünkü değişiklik her gün ortaya çıkabilir.

Kadastro planı

Sicilde mülke, odaların ve sınırların yerleşimini gösteren bir plan eşlik eder.

Mühendis planı yerinde gerçekle karşılaştırır: duvarlar, balkon ve alan.

Fark çoğu zaman izinsiz bir tadilat ya da düzeltilmemiş eski bir kayıt anlamına gelir.

Malik ve paydaşlar

Bir mülkün birden fazla maliki olabilir ve satış hepsinin katılımını gerektirir.

Mülk evlilik sırasında alındıysa, sicilde yalnızca bir eş yazılı olsa bile bazen diğer eşin rızası da gerekir.

Bu konuyu avukat kontrol eder ve gerekirse rızayı yazılı olarak isteriz.

Miras kalan mülk

Satıcı mülkü kısa süre önce miras yoluyla aldıysa, diğer mirasçılar sonradan hak talep edebilir.

Bu durumda avukat miras belgelerini ve süreleri kontrol eder.

Bazen işlemi birkaç ay ertelemek, sonradan bir anlaşmazlığa düşmekten iyidir.

Vekaletnameyle satan satıcı

Mülkü malik yerine bir temsilci satıyorsa, vekaletnameyi ayrıca kontrol ederiz.

Geçerli olup olmadığını, satış yetkisi verip vermediğini ve iptal edilip edilmediğini kontrol ederiz.

Mümkünse malikin iradesini teyit etmek için onunla görüntülü görüşürüz.

İpotek, haciz ve rehin

Sicil kaydında ipotek, haciz, vergi rehni veya başka bir kısıtlama olabilir.

Bazıları işlemden önce, bazıları işlem sırasında, satıcının borcu ödenerek kaldırılmalıdır.

Paranız borcun ödenmesine kontrolsüz gitmesin diye sıralamayı avukat belirler.

Mevcut kira

Mülk üzerinde tescilli veya sözlü bir kira olabilir.

Dairede yaşayan kiracı, satın almadan sonra da sözleşmesinin sonuna kadar orada kalabilir.

Bu yüzden dairede kimin, hangi dayanakla yaşadığını kontrol ederiz.

İskân

Yeni bir bina için inşaat ruhsatı olup olmadığını ve kullanıma kabul edilip edilmediğini kontrol ederiz.

Kullanıma kabul edilmemiş bir binada mülkiyet tescili ve abonelik bağlantıları zorlaşabilir.

Ruhsattaki kat sayısını gerçekle karşılaştırırız, çünkü fazladan bir kat sık görülen bir sorundur.

Ekler ve tadilatlar

Kapatılmış balkon, birleştirilmiş odalar veya yeni bir kat çoğu zaman belgelere yansımamıştır.

Böyle bir değişikliği yasallaştırmak bazen mümkündür, bazen zor ya da imkânsızdır.

Avukat ve mühendis bunun fiyat ve ileride satış için ne anlama geldiğini birlikte değerlendirir.

Kullanım amacı

Alan konut ya da konut dışı - örneğin ticari veya otel - olarak tescilli olabilir.

Kullanım amacı vergileri, fatura tarifelerini ve bazen oturma izni dayanağını etkiler.

Apart otel dairesi alırken bunu özellikle dikkatle kontrol ederiz.

Otopark ve depo

Otopark yeri veya bodrumdaki depo çoğu zaman kendi kadastro kodu olan ayrı bir mülktür.

Satıcı bunları fiyata dahil ediyorsa, onlar da sicil kaydında görünmeli ve sözleşmenize yazılmalıdır.

Sözlü "otopark daireyle birlikte" sonradan çoğu zaman anlaşmazlık nedeni olur.

Arazi kategorisi

Ev alırken arazi kategorisi evin kendisi kadar önemlidir.

Tarım arazisinde yabancılar için özel kısıtlamalar uygulanır.

Arsa sınırlarını, giriş yolunu ve evin araziyle birlikte tescilli olup olmadığını kontrol ederiz.

Fatura ve site borçları

Satıcıdan son fatura makbuzlarını ister ve borç olup olmadığını kontrol ederiz.

Site yönetimine dairenin veya binanın ödenmemiş aidatı ya da planlanmış pahalı bir onarımı olup olmadığını sorarız.

Borçların kapatılma kuralını satış sözleşmesine yazarız.

Mühendis

Teknik kontrolü satıcıdan bağımsız, deneyimli bir inşaat mühendisi yapar.

Daireyi oda oda gezer, gerektiğinde aletlerle: nem ölçer, termal kamera ve test cihazı.

Mühendise eşlik eder ve yorumlarını yerinde çeviririz.

Yapı ve çatlaklar

Her çatlak tehlikeli değildir: bazıları yalnızca sıvadadır, bazıları yapı sorununa işaret eder.

Mühendis çatlağın yönünü, genişliğini ve yerini değerlendirir ve ek inceleme gerekip gerekmediğini söyler.

Taşıyıcı duvardaki bir açıklık veya kaldırılmış bir duvar ayrı dikkat gerektirir.

Deprem dayanımı

Gürcistan sismik olarak aktif bir bölgededir ve binanın yapısı bunu dikkate almalıdır.

Olağan kontrol tam bir yapısal ekspertiz değil, genel bir değerlendirme verir.

Mühendisin şüphesi varsa ayrıntılı incelemeyi ayrıca önerir.

Rutubet ve küf

Rutubet çoğu zaman yeni boyanın altına saklanır ve onu yalnızca nem ölçer ortaya çıkarır.

Kuzey duvarlarını, pencere çevrelerini, banyoyu ve mobilyaların arkasını kontrol ederiz.

Yaz görmesinde rutubet daha az görünür, bu yüzden bu dönemde özellikle dikkatli kontrol ederiz.

Çatı ve son kat

Son katta çatının durumu daireyi doğrudan etkiler.

Tavandaki lekeleri, çatıya çıkılıp çıkılamadığını ve suyun nasıl aktığını kontrol ederiz.

Çatı onarımı çoğu zaman site yönetiminin kararıdır ve bunu önceden öğreniriz.

Giriş katı ve bodrum

Giriş katında ve bodrumda topraktan gelen rutubet ve kanalizasyon sorunları yaygındır.

Zeminin altını, duvarların alt kısmını ve bodrumun havalandırmasını kontrol ederiz.

Güvenlik ayrı bir konudur: sokağa bakan pencereler ve giriş.

Su tesisatı ve kanalizasyon

Su basıncını, sıcak suyu ve görünen yerlerde boru malzemesini kontrol ederiz.

Eski metal borular çoğu zaman içten paslanmıştır ve bu basınçta belli olur.

Kanalizasyonda kokuya, yavaş akışa ve alt komşudaki sızıntı izlerine dikkat ederiz.

Elektrik tesisatı

Eski alüminyum tesisat çoğu zaman modern cihazların yükünü kaldıramaz.

Sigorta panosunu, otomatik sigortaları, topraklamayı ve prizlerin durumunu kontrol ederiz.

Tesisat eskiyse, tamamen yenilenmesini tadilat bütçesine yazarız.

Doğalgaz ve kombi

Doğalgaz kombisinin ve borularının durumu bir güvenlik meselesidir.

Kombinin yaşını, bacayı, havalandırmayı ve gaz kokusunu kontrol ederiz.

Gerektiğinde doğalgaz sistemini lisanslı bir uzman kontrol eder.

Isıtma ve yalıtım

Radyatörleri, oda büyüklüklerine göre sayılarını ve dış duvarların yalıtımını kontrol ederiz.

Kışın termal kamera ısının nereden kaçtığını gösterir.

Bu kış giderlerini doğrudan etkiler ve raporda ayrıca yazarız.

Pencereler ve kapılar

Pencerelerin durumu sıcaklığı, gürültüyü ve güvenliği aynı anda belirler.

Kasaları, cam ünitelerini, kilitleri ve pencere çevresindeki rutubeti kontrol ederiz.

Giriş kapısını ve kilidini ayrıca değerlendiririz.

Ses yalıtımı

Gürültü çoğu zaman ancak yaşamaya başladıktan sonra anlaşılır.

Sokağı, komşuları ve asansörü, mümkünse akşam dinleriz.

Yeni binalarda ince iç duvarlar yaygındır ve bunu görmede kontrol ederiz.

Havalandırma

Mutfak ve banyo havalandırması rutubete ve küfe karşı ilk savunmadır.

Havalandırma kanalının çalışıp çalışmadığını ve tadilatta kapatılıp kapatılmadığını kontrol ederiz.

Penceresiz banyoda bu özellikle önemlidir.

Asansör ve merdiven boşluğu

Merdiven boşluğunun ve asansörün durumu binanın ne kadar iyi yönetildiğini gösterir.

Asansörün çalışıp çalışmadığını, ne zaman bakım gördüğünü ve parasını kimin ödediğini kontrol ederiz.

Bakımsız bir merdiven boşluğu çoğu zaman önde büyük bir ortak masraf olduğu anlamına gelir.

Yeni inşaatın özellikleri

Yeni binalarda oturma çatlakları, ince işçilik kusurları ve bitmemiş ortak alanlar yaygındır.

Müteahhidin kusurları giderme yükümlülüğünü ve süresini kontrol ederiz.

Müteahhit gidersin diye teslimden önce bir kusur listesi hazırlarız.

Eski binaların özellikleri

Sovyet binalarında daire yeni tadilatlı olsa bile borular, tesisat ve çatı çoğu zaman eskidir.

Tarihi binalarda tadilata ek kısıtlamalar olabilir.

Eski bir binanın sistemlerini her zaman daha ayrıntılı kontrol ederiz.

Arsalı ev

Evde ayrıca temeli, arsadaki su tahliyesini ve çiti kontrol ederiz.

Su kaynağını, kanalizasyon türünü ve kışın giriş yolunu öğreniriz.

Dağ köyünde çoğu zaman elektriğin istikrarı ve internet ayrıca kontrol edilmelidir.

Kiralama öncesi kontrol

Kiralarken tam kontrol çoğu zaman gerekmez, ama hafif sürümü değer.

Maliki sicilden, rutubeti, doğalgaz kombisini, sigorta panosunu ve suyu kontrol ederiz.

Sonuç sözleşmeye geçer: ev sahibinin taşınmadan önce neyi düzelteceği.

Uzaktan kontrol

Yurt dışındaysanız, kontrol yine yerinde yapılır, siz de görüntülü aramayla katılırsınız.

Mühendis kameraya ne gördüğünü anlatır ve sorulara doğrudan cevap verir.

Kaydı ve fotoğrafları raporla birlikte göndeririz.

Rapor

Rapor sizin dilinizdedir, fotoğraflı ve her konunun açıklamasıyla.

Konuları üç gruba ayırırız: acil, yakında gerekli ve kozmetik.

Bütçe gerçekçi olsun diye acil konular için bir ustadan tahmin isteriz.

Pazarlıkta rapor

Rapor fiyat pazarlığındaki en güçlü argümandır.

Bazen satıcı fiyatı düşürür, bazen kusuru işlemden önce giderir.

Hangi seçeneğin daha iyi olduğu kusurun türüne bağlıdır ve buna birlikte karar veririz.

Sonuç kötü olduğunda

Bazen kontrolden sonra doğru karar daireden vazgeçmektir.

Bu masraf boşa gitmiş değildir: sizi çok daha büyük bir zarardan korur.

Bu durumda aramaya, artık yeni bilgilerle, yeniden başlarız.

Bağımsızlık

Mühendise ve avukata satıcı değil, siz ödersiniz.

Satıcının önerdiği "kendi kontrolü" sizin çıkarlarınızı temsil etmez.

Satıcıdan komisyon almayız ve sonucu güzelleştirmeyiz.

Banka için değerleme

Konut kredisi için değerleme mülkün teknik durumunu değil, değerini belirler.

Bunu bankanın tanıdığı bir değerleme uzmanı yapar.

Değerleme kontrolümüzün yerini tutmaz, kontrolümüz de değerlemenin.

Süreler

Belgeler hazırsa hukuki kontrol çoğu zaman birkaç günde tamamlanır.

Teknik kontrol tek ziyarette yapılır, rapor çoğu zaman birkaç gün içinde hazır olur.

Karmaşık durumlarda - miras, ekler, haciz - süre uzar.

Sık yapılan hatalar

Satıcının getirdiği, onun çıkarını koruyan "tanıdık mühendisle" kontrol.

Satıcının gönderdiği eski bir sicil kaydı.

Altına bakmadan yeni tadilata güvenmek.

Sizden neye ihtiyacımız var

Mülkün adresi veya kadastro kodu ve satıcının iletişim bilgisi.

Ne için aldığınız: oturmak, kiraya vermek ya da tadilat yapıp satmak.

Kontrole yerinde mi yoksa görüntülü aramayla mı katılmak istediğiniz.

Ücret

Avukat ve mühendis hizmetleri ayrı kalemlerdir ve koşullarını size önceden göndeririz.

Ek inceleme - örneğin yapısal ekspertiz - yalnızca onayınızla yapılır.

Koordinasyonumuz önceden kararlaştırılır ve partnerlerin fiyatına hiçbir şey eklemeyiz.