Yatırım

Bu sayfa kimin için

Bu sayfa Gürcistan'da oturmak, kiraya vermek veya uzun vadeli yatırım için daire, arsa ya da işletme almayı düşünenler içindir.

Burada paranızı neye yatıracağınıza dair bir öneri yok. Burada ödemeden önce kontrol edilmesi gerekenler var.

Bizim rolümüz

Biz yatırım danışmanı, aracı kurum veya emlak ajansı değiliz ve işlemden komisyon almayız.

Sizi lisanslı avukatlar, bağımsız eksperler ve muhasebecilerle buluşturur, çevirir ve tüm süreci koordine ederiz.

Yatırım türleri

En yaygını kiraya verilecek bir dairedir. Ardından inşaat halindeki projeler, ticari alanlar, arsa ve mevcut işletmeler gelir.

Her birinin kendi riski vardır: inşaatta süre, arsada imar durumu, işletmede gizli borçlar.

Bu yüzden kontrol listesi her tür için ayrı hazırlanır.

Hedefin belirlenmesi

Önce ne istediğinize karar verilmelidir: kira geliri, değer artışı, kendi konutunuz veya işletme alanı.

Aynı daire bir hedef için iyi, başka bir hedef için kötü olabilir.

Hedef konumu, bütçeyi ve mülkü ne kadar süre elde tutmayı planladığınızı belirler.

Piyasayı tanımak

Gürcistan piyasası şehirler ve semtler arasında büyük farklılık gösterir.

İlandaki fiyat çoğu zaman istenen fiyattır, işlemin gerçek fiyatı değil.

Bağımsız bir eksper gerçek işlemleri karşılaştırır ve bu, tabloyu önemli ölçüde değiştirir.

Konum

Konum, kirayı ve satış kolaylığını tadilattan daha fazla belirler.

Ulaşım, okullar, gürültü ve yandaki gelecek inşaatlar - bunların hepsi fiyatı etkiler.

Satın almadan önce semte farklı zamanlarda bakarız: sabah, akşam ve hafta sonu.

Tiflis'te daire

Tiflis'te uzun dönem kiraya talep, özellikle merkezi ve ulaşımı iyi semtlerde istikrarlıdır.

Eski binadaki bir dairenin karakteri vardır, ama tesisatı ve yapısı kontrol edilmelidir.

Yeni binada binayı kimin yönettiği ve bakımının ne kadar tuttuğu önemlidir.

Batum ve deniz

Batum'da kira çok mevsimseldir: yazın yüksek talep, kışın çok daha düşük.

Deniz kenarındaki dairelerin büyük arzı hem fiyatları hem de kiraları sınırlar.

Bu yüzden yıllık geliri yaz aylarından değil, tüm yıldan hesaplarız.

Dağ tatil merkezleri

Gudauri ve Bakuriani'de asıl sezon kıştır, yaz ise giderek gelişiyor.

Bir tatil merkezindeki mülkü uzaktan yönetmek zordur ve yerel bir yönetici şarttır.

Altyapı planları fiyatı güçlü biçimde etkiler, bu yüzden resmi kaynakları kontrol ederiz.

İnşaat halindeki projeler

İnşaat halindeki daire çoğu zaman daha ucuzdur ama risk daha yüksektir: gecikme, değişen proje, müteahhidin sorunları.

Para inşaat bitmeden ödenir, mülk ise adınıza daha sonra tescil edilir.

Bu yüzden inşaat halindeki projede en önemli şey müteahhidin güvenilirliğidir.

Müteahhidin incelenmesi

Müteahhidin kaç projeyi zamanında veya gecikmeyle bitirdiğini ve alıcıların ne dediğini kontrol ederiz.

Şirketin tescilini, sahiplerini, dava geçmişini ve arsa üzerindeki ipoteği kontrol ederiz.

Müteahhit yeniyse risk artar ve bu fiyata yansımalıdır.

Yapı ruhsatı

Yapı ruhsatı size satılanla örtüşmelidir: kat sayısı, alan, kullanım amacı.

Bina ruhsatta izin verilenden yüksekse üst katların tescili sorunlu olabilir.

Ruhsatı avukat müteahhidin broşüründe değil, resmi bir kaynakta kontrol eder.

Ödeme planı

İnşaat halindeki projede ödeme çoğu zaman inşaat aşamalarına bağlı olarak kademelidir.

Sözleşmede teslim tarihi, gecikme cezası ve paranın iade usulü yazmalıdır.

Erken ödenen tutar ne kadar büyükse alıcının o kadar güçlü korumaya ihtiyacı vardır.

"Garantili" gelir

Bazı projeler size birkaç yıllığına "garantili" gelir vaat eder.

Böyle bir garanti, onu veren şirket ve sözleşme metni ne kadar güçlüyse o kadar güçlüdür.

Çoğu zaman garantinin bedeli zaten daire fiyatına eklenmiştir. Bunu eksper karşılaştırır.

Apart oteller

Apart otelde daireyi siz alırsınız, bir işletmeci yönetir ve gelir paylaşılır.

Dairede kimin kalma hakkı olduğu, hangi giderlerin düşüldüğü ve işletmecinin nasıl değiştirilebileceği önemlidir.

Sözleşmeyi avukat kontrol eder, işletmecinin raporlarını da sizin dilinize çeviririz.

Ticari alan

Dükkân, ofis veya depo çoğu zaman konuttan daha istikrarlı bir kiracıyla uzun süreli kira getirir.

Ama boş bir ticari alan aylarca kiracısız kalabilir ve bu risk gelir planına konulmalıdır.

Alan zaten kiradaysa mevcut kira sözleşmesini ve kiracının ödeme geçmişini kontrol ederiz.

Hazır mülk

Bitmiş bir daire daha az sürpriz getirir: ne aldığınızı görürsünüz.

Ama orada da inceleme gerekir: malik, borçlar, fatura borçları ve komşuların talepleri.

Kaçak tadilat, örneğin kapatılmış bir balkon, sonradan tescili zorlaştırır.

Sicil özeti

Kamu Sicili özeti maliki, alanı, ipoteği ve haczi gösterir.

Durum değişebileceği için özeti işlem günü de kontrol ederiz.

Özet ile gerçek örtüşmüyorsa önce bu düzeltilir, siz sonra ödersiniz.

Teknik inceleme

Bir uzman yapıyı, nemi, elektriği, suyu ve ısıtmayı kontrol eder.

Eski binada bu özellikle önemlidir, yenisinde ise kalite nedeniyle.

İnceleme sonucu fiyat pazarlığında güçlü bir argümandır.

Bağımsız değerleme

Eksperi satıcı seçmez - onu sizin çıkarınız için biz seçeriz.

Değerleme, yakındaki işlemlerle karşılaştırarak piyasa fiyatını ve gerçekçi kirayı gösterir.

Alım krediyle yapılıyorsa banka da değerleme kullanır.

Arsa

Arsa alırken asıl önemli olan kullanım amacıdır: tarım, yapı veya ticari.

Arsada her istediğinizi yapamazsınız. Yapılaşma koşullarını yerel düzenlemeler belirler.

Sınırları, yol erişimini ve altyapıyı kontrol ederiz - bunlar fiyatı keskin biçimde değiştirir.

Tarım arazisi

Yabancıların tarım arazisi almasına özel kısıtlamalar uygulanır.

İstisnalar ve koşullar yasayla belirlenir ve zaman zaman değişir.

Bu yüzden böyle bir arazi için bir şey planlamadan önce avukat bize her zaman güncel bir görüş verir.

Kira ve yönetim

Gürcistan'da yaşamıyorsanız dairenin bir yönetim şirketine veya yerel bir yöneticiye ihtiyacı vardır.

Yönetici kiracı bulur, kirayı toplar, hasarla ilgilenir ve size rapor gönderir.

Sözleşmede hangi giderleri sizinle önceden kararlaştıracağı yazmalıdır.

Kısa dönem kira

Günlük kira bazı aylarda daha fazla gelir getirir, ama daha fazla gider ve emek de ister.

Bazı binalarda veya malik birliklerinde kısa dönem kiraya karşı çıkılır.

Bu yüzden satın almadan önce binanın kurallarını ve yıl boyunca gerçek doluluğu kontrol ederiz.

Malik birliği ve bina bakımı

Apartmanlarda ortak alanlarla bir malik birliği veya yönetim şirketi ilgilenir.

Aylık aidat, asansör ve çatının durumu ve gelecekteki büyük onarımlar geliri doğrudan etkiler.

Satın almadan önce yeni malike geçecek bir borç veya planlanmış bir gider olup olmadığını sorarız.

Gelirin vergilendirilmesi

Kira geliri Gürcistan'da yasayla belirlenen usulle vergilendirilir.

Bu geliri kendi ülkenizde de beyan etmeniz gerekebilir.

Nasıl kayıt yaptıracağınızı ve hangi biçimde ödeyeceğinizi muhasebeci satın almadan önce açıklar.

Satış ve çıkış

Satın alırken satışı da düşünmek gerekir: kime ve ne kadar sürede satacağınızı.

Bazı semtlerde daire hızlı satılır, bazılarında aylar sürer.

Satış geliri de elde tutma süresine ve statüye göre vergilendirilebilir.

Mevcut işletme satın alma

Faal bir işletmeyi - kafe, otel, dükkân - satın almak hızlı bir başlangıçtır, ama geçmişini de satın alırsınız.

Satıcının söylediği gelir ile beyan ettiği gelir çoğu zaman farklıdır.

Biz yalnızca beyan edilmiş, belgeyle kanıtlanmış rakamlara dayanırız.

İşletmenin incelenmesi

Avukat ve muhasebeci vergileri, sözleşmeleri, lisansları, çalışanları ve davaları kontrol eder.

Kira sözleşmesi çoğu zaman işletmenin en zayıf noktasıdır - süresi ve uzatma koşulları önemlidir.

İnceleme sonucunu sizin dilinizde, risk listesiyle kısa bir rapor olarak alırsınız.

Pay mı, varlık mı

İşletme pay yoluyla - tüm şirketle birlikte - ya da varlık yoluyla - yalnızca mülk ve ekipman - satın alınabilir.

Pay alırken şirketin eski borçları da sizde kalır.

Hangi yolun daha iyi olduğuna avukat ve muhasebeci birlikte karar verir.

Yerel ortak

Yerel bir ortak piyasayı ve insanları tanır ve bu büyük bir avantajdır.

Ama ortaklık yalnızca güvene değil, yazılı bir anlaşmaya dayanmalıdır.

Ortağın geçmişini ve diğer işlerini her zaman kontrol ederiz.

Ortaklık anlaşması

Anlaşmada kimin ne koyduğu, kararları kimin verdiği ve kârın nasıl paylaşıldığı yazmalıdır.

En önemli bölüm çıkış kuralıdır - bir taraf ayrılmak isterse ne olacağı.

Anlaşmayı iki dilde hazırlarız ki iki taraf da neyi imzaladığını tam olarak bilsin.

Paranın kaynağı

Banka ve noter çoğu zaman paranın nereden geldiğini göstermenizi ister.

Maaş belgesi, mülk satış sözleşmesi, mevduat dökümü - bunlar önceden hazırlanmalıdır.

Bu olağan bir şarttır, güvensizlik işareti değil.

Paranın getirilmesi

Büyük bir tutar en iyi, kendi hesabınızdan, belgeli bir banka havalesiyle gönderilir.

Büyük bir işlemde nakit, banka ve sicilin sorularına yol açar ve korumanızı zayıflatır.

İşlem günü aksamasın diye havale sürelerini ve limitlerini önceden kontrol ederiz.

Döviz

Fiyatlar çoğu zaman dolar cinsindendir, ödeme ise lari ile de yapılabilir.

Alış ve satış sırasındaki kur değişimi sonucu etkiler.

Sözleşmede para birimi ve kur kuralı tam olarak yazmalıdır.

Krediyle alım

Bazı Gürcü bankaları yabancılara konut kredisi verir, ama koşullar mukimliğe ve gelirin kanıtlanmasına bağlıdır.

Banka mülkü kendi eksperiyle değerlendirir ve sigorta ister.

Kredi onayı zaman alır, bu yüzden satıcıyla süreyi bunu dikkate alarak kararlaştırırız.

Mülkiyet biçimi

Mülk size şahsen veya bir şirkete ait olabilir.

Şirket üzerinden sahiplik muhasebe ve gider gerektirir, ama bazen satışı veya birden çok sahibi kolaylaştırır.

Seçimi muhasebeci ve avukat, ülkenizin kurallarıyla birlikte değerlendirir.

Sigorta

Mülkün yangın, su ve depreme karşı sigortası Gürcistan'da isteğe bağlıdır ama akıllıcadır.

Daire kiraya veriliyorsa üçüncü şahıs sorumluluk sigortası da düşünülmeye değer.

Krediyle alımda banka sigortayı kendisi ister.

Oturma izni

Mülk veya işletme, belirli koşullarla oturma izninin dayanağı olabilir.

Koşullar zaman zaman değişir, bu yüzden güncel şartları satın almadan önce kontrol ederiz.

Hedef oturma izniyse mülkü bu koşulları karşılayacak şekilde seçeriz.

Aile ve miras

Mülkün kimin adına tescil edildiği - sizin, eşinizin veya ikinizin - gelecekte önemlidir.

Miras durumunda Gürcü kuralları uygulanır ve kendi ülkenizin kuralları da devreye girebilir.

Bir vasiyetname veya doğru tescil aileyi gelecekteki zorluklardan korur.

Uzaktan yatırım

Gürcistan'da mülk buraya gelmeden, vekaletname ile de alınabilir.

Bu durumda video ile gezme, inceleme ve her adımın yazılı raporu özellikle önemlidir.

Yine de büyük bir tutar ödemeden önce mülkü bir kez kendiniz görmenizi öneririz.

Aracılar ve komisyon

Ajans komisyonunu çoğu zaman satıcı öder ve emlakçı onun çıkarına hizmet eder.

Bu, emlakçının kötü olduğu anlamına gelmez - yalnızca kendi bağımsız incelemenize ihtiyacınız olduğu anlamına gelir.

Biz işlemden komisyon almayız, bu yüzden herhangi bir mülke rahatça "hayır" diyebiliriz.

Tipik hatalar

İncelemeden önce kapora ödemek. Reklamda gösterilen geliri gerçek saymak.

İnşaat halindeki projede ruhsatı kontrol etmemek. Nakit ödemek.

Çıkış planının olmaması - ne zaman ve kime satacağınız.

Sizden neye ihtiyacımız var

Hedefiniz, bütçeniz ve tahmini elde tutma süreniz.

Hangi şehir veya bölgenin ilginizi çektiği ve varsa şimdiye kadar gördüğünüz seçenekler.

Ne zaman gelebileceğiniz ve raporları hangi dilde istediğiniz.

Fiyat

Avukat, eksper, teknik uzman ve muhasebeci ayrı kalemlerdir.

Koordinasyonumuz ve çevirimiz incelemeden önce kararlaştırılır.

İşlemden komisyon almayız ve ortaklarımızın fiyatlarına hiçbir şey eklemeyiz.