ინვესტიცია

ვისთვისაა ეს გვერდი

ეს გვერდი მათთვისაა, ვინც საქართველოში ბინის, მიწის ან ბიზნესის ყიდვას ფიქრობს, საცხოვრებლად, ქირისთვის ან გრძელვადიანი დაბანდებისთვის.

აქ არ არის რჩევა, რაში ჩადოთ ფული. აქ არის ის, რაც გადახდამდე უნდა შემოწმდეს.

ჩვენი როლი

ჩვენ არ ვართ საინვესტიციო მრჩეველი, ბროკერი ან უძრავი ქონების სააგენტო, და გარიგებიდან საკომისიოს არ ვიღებთ.

ვაკავშირებთ ლიცენზირებულ იურისტებს, დამოუკიდებელ შემფასებლებს და ბუღალტრებს, ვთარგმნით და ვკოორდინირებთ მთელ პროცესს.

ინვესტიციის ტიპები

ყველაზე ხშირი ფორმაა ბინა ქირისთვის. შემდეგ მოდის მშენებარე პროექტი, კომერციული ფართი, მიწა და არსებული ბიზნესი.

თითოეულს თავისი რისკი აქვს: მშენებარეს - ვადა, მიწას - დანიშნულება, ბიზნესს - ფარული ვალები.

ამიტომ შემოწმების სია ყოველ ტიპზე ცალკე მზადდება.

მიზნის განსაზღვრა

ჯერ უნდა გადაწყდეს, რა გსურთ: ქირის შემოსავალი, ღირებულების ზრდა, საკუთარი საცხოვრებელი თუ ბიზნესის ფართი.

ერთი და იგივე ბინა ერთი მიზნისთვის კარგია და მეორისთვის - ცუდი.

მიზანი განსაზღვრავს მდებარეობას, ბიუჯეტს და იმასაც, რამდენ ხანს გეგმავთ ფლობას.

ბაზრის შესწავლა

საქართველოს ბაზარი ქალაქებსა და უბნებს შორის ძლიერ განსხვავდება.

რეკლამაში ნაჩვენები ფასი ხშირად მოთხოვნილი ფასია და არა გარიგების რეალური ფასი.

დამოუკიდებელი შემფასებელი რეალურ გარიგებებს ადარებს, და ეს სურათს მნიშვნელოვნად ცვლის.

მდებარეობა

მდებარეობა ქირას და გაყიდვის სიმარტივეს უფრო მეტად განსაზღვრავს, ვიდრე რემონტი.

ტრანსპორტი, სკოლები, ხმაური და მომავალი მშენებლობები მეზობლად - ეს ყველაფერი ფასზე მოქმედებს.

ყიდვამდე უბანს სხვადასხვა დროს ვათვალიერებთ: დილით, საღამოს და შაბათ-კვირას.

ბინა თბილისში

თბილისში მოთხოვნა გრძელვადიან ქირაზე მუდმივია, განსაკუთრებით ცენტრალურ და კარგად დაკავშირებულ უბნებში.

ძველი შენობის ბინას ხასიათი აქვს, მაგრამ კომუნიკაციების და კონსტრუქციის შემოწმება სჭირდება.

ახალ კორპუსში მნიშვნელოვანია, ვინ მართავს შენობას და რა ღირს მისი მოვლა.

ბათუმი და ზღვა

ბათუმში ქირა ძლიერ სეზონურია: ზაფხულში მაღალი მოთხოვნა, ზამთარში - გაცილებით დაბალი.

ზღვისპირა ბინების დიდი მიწოდება ფასსაც და ქირასაც ზღუდავს.

ამიტომ წლიურ შემოსავალს ზაფხულის თვეებიდან კი არ ვითვლით, არამედ მთელი წლიდან.

მთის კურორტები

გუდაურსა და ბაკურიანში ზამთრის სეზონი მთავარია, ზაფხული კი თანდათან ვითარდება.

კურორტზე ქონების მართვა შორიდან რთულია, და ადგილობრივი მმართველი აუცილებელია.

ინფრასტრუქტურის გეგმები ფასზე ძლიერ მოქმედებს, ამიტომ ოფიციალურ წყაროებს ვამოწმებთ.

მშენებარე პროექტები

მშენებარე ბინა ხშირად იაფია, მაგრამ რისკი მეტია: დაგვიანება, შეცვლილი პროექტი, დეველოპერის პრობლემები.

ფული მშენებლობის დასრულებამდე გადაიხდება, ქონება კი მოგვიანებით რეგისტრირდება თქვენზე.

ამიტომ მშენებარე პროექტში ყველაზე მნიშვნელოვანი დეველოპერის სანდოობაა.

დეველოპერის შემოწმება

ვამოწმებთ, რამდენი პროექტი დაასრულა დეველოპერმა, დროულად თუ დაგვიანებით, და რას ამბობენ მყიდველები.

ვამოწმებთ კომპანიის რეგისტრაციას, მფლობელებს, სასამართლო დავებს და იპოთეკას მიწაზე.

თუ დეველოპერი ახალია, რისკი იზრდება, და ეს ფასში უნდა აისახოს.

მშენებლობის ნებართვა

მშენებლობის ნებართვა უნდა ემთხვეოდეს იმას, რასაც გყიდიან: სართულების რაოდენობას, ფართს, დანიშნულებას.

თუ შენობა ნებართვაზე მაღალია, ზედა სართულების რეგისტრაცია შეიძლება პრობლემური იყოს.

ნებართვას იურისტი ოფიციალურ წყაროში ამოწმებს, და არა დეველოპერის ბროშურაში.

გადახდის გრაფიკი

მშენებარე პროექტში გადახდა ხშირად ეტაპობრივია, მშენებლობის ეტაპებთან დაკავშირებით.

ხელშეკრულებაში უნდა ეწეროს დასრულების ვადა, ჯარიმა დაგვიანებაზე და ფულის დაბრუნების წესი.

რაც უფრო მეტი თანხა გადაიხდება ადრე, მით უფრო ძლიერი დაცვა სჭირდება მყიდველს.

„გარანტირებული“ შემოსავალი

ზოგი პროექტი რამდენიმე წლით „გარანტირებულ“ შემოსავალს გპირდებათ.

ასეთი გარანტია იმდენად ძლიერია, რამდენადაც ძლიერია მისი გამცემი კომპანია და ხელშეკრულების ტექსტი.

ხშირად გარანტიის ღირებულება უკვე ბინის ფასშია ჩადებული. ამას შემფასებელი ადარებს.

სასტუმრო-აპარტამენტები

აპარტ-სასტუმროში ბინას ყიდულობთ, მართავს კი ოპერატორი, და შემოსავალი იყოფა.

მნიშვნელოვანია, ვის აქვს უფლება ბინაში ცხოვრების, რა ხარჯები იქვითება და როგორ შეიძლება ოპერატორის შეცვლა.

ხელშეკრულებას იურისტი ამოწმებს, და ოპერატორის ანგარიშებს თქვენს ენაზე ვთარგმნით.

კომერციული ფართი

მაღაზია, ოფისი ან საწყობი ხშირად გრძელვადიან იჯარას იძლევა, საცხოვრებელზე სტაბილური დამქირავებლით.

მაგრამ ცარიელი კომერციული ფართი შეიძლება თვეობით დარჩეს დამქირავებლის გარეშე, და ეს რისკი შემოსავლის გეგმაში უნდა ჩაიდოს.

თუ ფართი უკვე ქირავდება, მოქმედ იჯარის ხელშეკრულებას და დამქირავებლის გადახდის ისტორიას ვამოწმებთ.

არსებული ქონება

დასრულებული ბინა ნაკლებ სიურპრიზს იძლევა: ხედავთ, რას ყიდულობთ.

მაგრამ იქაც საჭიროა შემოწმება: მესაკუთრე, ვალები, კომუნალური დავალიანება და მეზობლების პრეტენზიები.

უკანონო გადაკეთება, მაგალითად შეერთებული აივანი, შემდეგ რეგისტრაციას ართულებს.

რეესტრის ამონაწერი

საჯარო რეესტრის ამონაწერი აჩვენებს მესაკუთრეს, ფართს, იპოთეკას და ყადაღას.

ამონაწერს გარიგების დღესაც ვამოწმებთ, რადგან მდგომარეობა შეიძლება შეიცვალოს.

თუ ამონაწერი და რეალობა არ ემთხვევა, ჯერ ეს სწორდება, შემდეგ იხდით.

ტექნიკური შემოწმება

სპეციალისტი ამოწმებს კონსტრუქციას, ტენს, ელექტროობას, წყალს და გათბობას.

ძველ შენობაში ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, ახალში - ხარისხის გამო.

შემოწმების შედეგი ფასზე მოლაპარაკების ძლიერი არგუმენტია.

დამოუკიდებელი შეფასება

შემფასებელს გამყიდველი არ ირჩევს - მას ჩვენ ვარჩევთ, თქვენი ინტერესისთვის.

შეფასება აჩვენებს საბაზრო ფასს და რეალისტურ ქირას, ახლომდებარე გარიგებებთან შედარებით.

ბანკიც იყენებს შეფასებას, თუ ყიდვა სესხით ხდება.

მიწა

მიწის ყიდვისას მთავარია დანიშნულება: სასოფლო-სამეურნეო, სამშენებლო, კომერციული.

მიწაზე ყოველთვის არ შეიძლება ის, რაც გსურთ. მშენებლობის პირობებს ადგილობრივი რეგულაცია ადგენს.

ვამოწმებთ საზღვრებს, მისასვლელ გზას და კომუნიკაციებს - ეს ფასს მკვეთრად ცვლის.

სასოფლო-სამეურნეო მიწა

უცხოელისთვის სასოფლო-სამეურნეო მიწის შეძენაზე სპეციალური შეზღუდვები მოქმედებს.

გამონაკლისები და პირობები კანონით განისაზღვრება და დროდადრო იცვლება.

ამიტომ ასეთ მიწაზე ყოველთვის იურისტი გვაძლევს მიმდინარე დასკვნას, სანამ რამეს დაგეგმავთ.

ქირა და მართვა

თუ საქართველოში არ ცხოვრობთ, ბინას მართვის კომპანია ან ადგილობრივი მმართველი სჭირდება.

მმართველი პოულობს დამქირავებელს, აგროვებს ქირას, აგვარებს დაზიანებას და გიგზავნით ანგარიშს.

ხელშეკრულებაში უნდა ეწეროს, რა ხარჯს უთანხმებს თქვენ წინასწარ.

მოკლევადიანი ქირა

დღიური ქირა მეტ შემოსავალს იძლევა ზოგ თვეს, მაგრამ მეტ ხარჯს და მეტ შრომასაც.

ზოგ კორპუსში ან ამხანაგობაში მოკლევადიან ქირას ეწინააღმდეგებიან.

ამიტომ ყიდვამდე ვამოწმებთ შენობის წესებს და რეალურ დატვირთვას წლის განმავლობაში.

ამხანაგობა და შენობის მოვლა

მრავალბინიან შენობაში საერთო სივრცეებს ამხანაგობა ან მმართველი კომპანია უვლის.

ყოველთვიური შენატანი, ლიფტის და სახურავის მდგომარეობა და მომავალი დიდი რემონტი შემოსავალზე პირდაპირ მოქმედებს.

ყიდვამდე ვკითხულობთ, არის თუ არა დავალიანება ან დაგეგმილი ხარჯი, რომელიც ახალ მესაკუთრეზე გადავა.

შემოსავლის დაბეგვრა

ქირის შემოსავალი საქართველოში იბეგრება, კანონით დადგენილი წესით.

თქვენს ქვეყანაშიც შეიძლება ამ შემოსავლის დეკლარირება გჭირდებოდეთ.

როგორ დარეგისტრირდეთ და რა ფორმით გადაიხადოთ, ბუღალტერი გიხსნით ყიდვამდე.

გაყიდვა და გასვლა

ყიდვისას უკვე უნდა იფიქროთ გაყიდვაზე: ვის მიჰყიდით და რამდენ ხანში.

ზოგ უბანში ბინა სწრაფად იყიდება, ზოგში - თვეები სჭირდება.

გაყიდვის შემოსავალიც შეიძლება დაიბეგროს, ფლობის ვადის და სტატუსის მიხედვით.

არსებული ბიზნესის ყიდვა

მოქმედი ბიზნესის ყიდვა - კაფე, სასტუმრო, მაღაზია - სწრაფი დაწყებაა, მაგრამ წარსულსაც ყიდულობთ.

ხშირად გამყიდველის მიერ ნათქვამი შემოსავალი და დეკლარირებული შემოსავალი განსხვავდება.

ჩვენ მხოლოდ დეკლარირებულ, დოკუმენტით დადასტურებულ ციფრებს ვეყრდნობით.

ბიზნესის შემოწმება

იურისტი და ბუღალტერი ამოწმებენ გადასახადებს, ხელშეკრულებებს, ლიცენზიებს, თანამშრომლებს და დავებს.

იჯარის ხელშეკრულება ხშირად ბიზნესის ყველაზე სუსტი წერტილია - ვადა და გაგრძელების პირობა მნიშვნელოვანია.

შემოწმების შედეგს თქვენს ენაზე მოკლე ანგარიშად იღებთ, რისკების სიით.

წილი თუ აქტივი

ბიზნესი შეიძლება იყიდოთ წილით - მთელ კომპანიასთან ერთად, ან აქტივებით - მხოლოდ ქონება და აღჭურვილობა.

წილის ყიდვისას კომპანიის ძველი ვალებიც თქვენთან რჩება.

რომელი გზა ჯობს, იურისტი და ბუღალტერი ერთად წყვეტენ.

ადგილობრივი პარტნიორი

ადგილობრივი პარტნიორი ბაზარს და ხალხს იცნობს, და ეს დიდი უპირატესობაა.

მაგრამ პარტნიორობა ნდობაზე კი არ უნდა იდგეს მხოლოდ, არამედ წერილობით შეთანხმებაზე.

პარტნიორის ისტორიას და სხვა ბიზნესებს ყოველთვის ვამოწმებთ.

პარტნიორთა შეთანხმება

შეთანხმებაში უნდა ეწეროს: ვინ რას დებს, ვინ იღებს გადაწყვეტილებას და როგორ ნაწილდება მოგება.

ყველაზე მნიშვნელოვანი ნაწილი გასვლის წესია - რა ხდება, თუ ერთ მხარეს წასვლა სურს.

შეთანხმებას ორ ენაზე ვამზადებთ, რომ ორივე მხარემ ზუსტად იცოდეს, რას აწერს ხელს.

ფულის წარმოშობა

ბანკი და ნოტარიუსი ხშირად ითხოვენ, აჩვენოთ, საიდან მოდის ფული.

ხელფასის ცნობა, ქონების გაყიდვის ხელშეკრულება, ანაბრის ამონაწერი - ეს წინასწარ უნდა მომზადდეს.

ეს ჩვეულებრივი მოთხოვნაა და არა უნდობლობის ნიშანი.

ფულის შემოტანა

დიდი თანხა საუკეთესოა საბანკო გადარიცხვით, თქვენი ანგარიშიდან, დოკუმენტით.

ნაღდი ფული დიდ გარიგებაში ბანკის და რეესტრის კითხვებს იწვევს და თქვენს დაცვას ამცირებს.

გადარიცხვის ვადები და ლიმიტები წინასწარ ვამოწმებთ, რომ გარიგების დღე არ ჩაიშალოს.

ვალუტა

ფასები ხშირად დოლარშია, გადახდა კი შეიძლება ლარშიც მოხდეს.

კურსის ცვლილება ყიდვისას და გაყიდვისას შედეგზე მოქმედებს.

ხელშეკრულებაში ვალუტა და კურსის წესი ზუსტად უნდა ეწეროს.

სესხით ყიდვა

ზოგი ქართული ბანკი უცხოელს იპოთეკურ სესხს აძლევს, მაგრამ პირობები რეზიდენტობაზე და შემოსავლის დადასტურებაზეა დამოკიდებული.

ბანკი ქონებას თავისი შემფასებლით აფასებს და დაზღვევას ითხოვს.

სესხის დამტკიცებას დრო სჭირდება, ამიტომ გამყიდველთან ვადას ამის გათვალისწინებით ვთანხმდებით.

ფლობის ფორმა

ქონება შეიძლება ეკუთვნოდეს თქვენ პირადად ან კომპანიას.

კომპანიით ფლობას ბუღალტერია და ხარჯი აქვს, მაგრამ ზოგჯერ გაყიდვას ან რამდენიმე მფლობელს ამარტივებს.

არჩევანს ბუღალტერი და იურისტი თქვენს ქვეყანასთან ერთად განიხილავენ.

დაზღვევა

ქონების დაზღვევა ხანძრისგან, წყლისგან და მიწისძვრისგან საქართველოში ნებაყოფლობითია, მაგრამ გონივრულია.

თუ ბინა ქირავდება, მესამე პირის პასუხისმგებლობის დაზღვევაც ღირს განხილვად.

სესხით ყიდვისას ბანკი დაზღვევას თავად ითხოვს.

ბინადრობა

ქონება ან ბიზნესი, გარკვეული პირობებით, ბინადრობის ნებართვის საფუძველი შეიძლება იყოს.

პირობები დროდადრო იცვლება, ამიტომ მიმდინარე მოთხოვნებს ყიდვამდე ვამოწმებთ.

თუ ბინადრობა მიზანია, ქონებას ისე ვარჩევთ, რომ ამ პირობებს დააკმაყოფილოს.

ოჯახი და მემკვიდრეობა

ვის სახელზე რეგისტრირდება ქონება - თქვენზე, მეუღლეზე თუ ორივეზე - ეს მომავალში მნიშვნელოვანია.

მემკვიდრეობის შემთხვევაში ქართული წესები მოქმედებს, და თქვენი ქვეყნის წესებიც შეიძლება ჩაერთოს.

ანდერძი ან სწორი რეგისტრაცია ოჯახს მომავალ სირთულეებს აცილებს.

დისტანციური ინვესტიცია

ქონების ყიდვა საქართველოში ჩამოსვლის გარეშეც შეიძლება, მინდობილობით.

ასეთ შემთხვევაში ვიდეოთვალიერება, შემოწმება და ყოველი ნაბიჯის წერილობითი ანგარიში განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია.

მაინც გირჩევთ, ერთხელ თავად ნახოთ ქონება, სანამ დიდ თანხას გადაიხდით.

შუამავლები და საკომისიო

სააგენტოს საკომისიოს ხშირად გამყიდველი იხდის, და აგენტი მის ინტერესს ემსახურება.

ეს არ ნიშნავს, რომ აგენტი ცუდია - მხოლოდ იმას, რომ შემოწმება თქვენ გჭირდებათ, დამოუკიდებლად.

ჩვენ გარიგებიდან საკომისიოს არ ვიღებთ, ამიტომ ნებისმიერ ქონებაზე თავისუფლად გეტყვით „არა“.

ტიპური შეცდომები

ბეს გადახდა შემოწმებამდე. რეკლამაში ნაჩვენები შემოსავლის რეალურად მიჩნევა.

ნებართვის შეუმოწმებლობა მშენებარე პროექტში. ნაღდი ფულით გადახდა.

გასვლის გეგმის არქონა - როდის და ვის მიჰყიდით.

რა გვჭირდება თქვენგან

მიზანი, ბიუჯეტი და ფლობის სავარაუდო ვადა.

რომელი ქალაქი ან რეგიონი გაინტერესებთ და უკვე ნანახი ვარიანტები, თუ გაქვთ.

როდის შეგიძლიათ ჩამოსვლა და რა ენაზე გსურთ ანგარიშები.

ფასი

იურისტის, შემფასებლის, ტექნიკური სპეციალისტის და ბუღალტრის მომსახურება ცალკე ხაზებია.

ჩვენი კოორდინაცია და თარგმანი წინასწარ თანხმდება, შემოწმებამდე.

გარიგებიდან საკომისიოს არ ვიღებთ და პარტნიორების ფასს არაფერს ვამატებთ.