ბინის ქირაობა და ყიდვა

ვისთვისაა ეს გვერდი

მათთვის, ვინც საქართველოში ბინას ან სახლს ქირაობს ან ყიდულობს და პროცესის ყოველი ნაბიჯი ესმის.

ზოგად სურათს - ქალაქებს, უბნებს და ქირასა და ყიდვას შორის არჩევანს - რელოკაციის მთავარ გვერდზე ვხსნით. აქ პრაქტიკული თანმიმდევრობაა.

როგორ ვმუშაობთ

ჩვენ უძრავი ქონების სააგენტო არ ვართ და გამყიდველისგან ან მესაკუთრისგან საკომისიოს არ ვიღებთ.

ეს ნიშნავს, რომ ბინას არ გირჩევთ იმიტომ, რომ ვინმე გვიხდის - მხოლოდ იმიტომ, რომ თქვენს ბრიფს შეესაბამება.

ძიების ბრიფი

ძიება ერთი გვერდით იწყება: ბიუჯეტი, ოთახები, უბანი, ვადა, ცხოველები, პარკინგი და ის, რაზეც კომპრომისზე არ წახვალთ.

რაც უფრო ზუსტია ბრიფი, მით ნაკლები ზედმეტი ნახვაა.

ბრიფს პირველი ნახვების შემდეგ ხშირად ვასწორებთ, როცა რეალური ბინები დაინახეთ.

სად ვეძებთ

ვარიანტები ჩნდება ონლაინ პლატფორმებზე, აგენტებთან და პირდაპირ მესაკუთრეებთან.

კარგი ბინები ხშირად სწრაფად ქირავდება, ზოგჯერ განცხადების გამოქვეყნებამდეც.

ამიტომ ყველა წყაროს ვიყენებთ და ახალ ვარიანტებს ყოველდღე ვამოწმებთ.

საერთო ბინა

პირველი თვეებისთვის ზოგი საერთო ბინაში ოთახს ირჩევს, სხვა მოიჯარეებთან ერთად.

ამ შემთხვევაში განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, ვისთან დებთ ხელშეკრულებას და ვინ აგებს პასუხს კომუნალურზე.

ოთახის ქირაობისასაც წერილობით ხელშეკრულებას და საკუთარ გასაღებს გირჩევთ.

აგენტის საკომისიო

ზოგი აგენტი საკომისიოს მოიჯარისგან ან მყიდველისგან ითხოვს, ზოგი - მესაკუთრისგან.

ეს წესი ყოველთვის წინასწარ, ნახვამდე უნდა გაირკვეს, და არა ხელმოწერის დღეს.

თუ აგენტის ვარიანტს ირჩევთ, მის პირობებს თქვენთან ერთად ვადარებთ.

პირველი შერჩევა

ყოველ ვარიანტს ნახვამდე ვამოწმებთ: ფოტოების სინამდვილეს, მისამართს და მესაკუთრეს.

ნახვაზე მხოლოდ ის ბინები მიდის, რომლებიც ამ შემოწმებას გაივლის.

ჩვეულებრივ რამდენიმე ვარიანტიან მოკლე სიას გიგზავნით, თითოეულზე ჩვენი შენიშვნებით.

ნახვის დღე

ნახვებს ერთ დღეში ვაჯგუფებთ, უბნების მიხედვით, რომ დრო გზაში არ დაიკარგოს.

ყოველ ბინას ფოტოებით და მოკლე ჩანაწერით ვაფიქსირებთ, რომ საღამოს არ აგერიოთ.

თუ რომელიმე მოგეწონათ, მესაკუთრესთან იმავე დღეს ვიწყებთ საუბარს.

ნახვის ჩეკლისტი: ბინა

ცხელი წყლის ქვაბი, წყლის წნევა ზედა სართულზე, ფანჯრები და კონდიციონერები.

სინესტე ავეჯის უკან, სამზარეულოს ტექნიკა, სარეცხი მანქანა და ელექტრო როზეტები.

მობილური სიგნალი და ინტერნეტი, განსაკუთრებით, თუ სახლიდან მუშაობთ.

ნახვის ჩეკლისტი: სადარბაზო და ქუჩა

ლიფტი მუშაობს თუ არა, და რა მდგომარეობაშია სადარბაზო.

ხმაური საღამოს: რესტორანი, ბარი ან მშენებლობა ახლოს.

პარკინგი, მანძილი მაღაზიამდე და ქუჩის დახრილობა, თუ ბავშვის ეტლი გაქვთ.

ავეჯი და ტექნიკა

ავეჯიანი ბინა მოსახერხებელია, მაგრამ ავეჯი ყოველთვის თქვენს გემოვნებას ან საჭიროებას არ ერგება.

ზოგი მესაკუთრე თანახმაა ზედმეტი ავეჯი გაიტანოს ან ახალი საწოლი იყიდოს, თუ ამას ხელმოწერამდე სთხოვთ.

ხელშეკრულებაში უნდა ეწეროს, ვინ ცვლის გაფუჭებულ ტექნიკას და რა ვადაში.

კითხვები მესაკუთრეს

ვინ იხდის რას: კომუნალური, ამხანაგობა, ინტერნეტი, წვრილი რემონტი.

რამდენ ხანში რეაგირებს გაფუჭებაზე, და შეუძლია თუ არა ბინაში შემოსვლა გაფრთხილების გარეშე.

რატომ წავიდა წინა მოიჯარე, და რამდენ ხანს ცხოვრობდა.

ბინა ბავშვებით

პატარა ბავშვებთან ერთად ცხოვრებისთვის ნახვაზე სხვა დეტალებსაც ვამოწმებთ.

აივნის მოაჯირის სიმაღლე, ფანჯრის საკეტები, ციცაბო კიბე და ღია როზეტები.

ზოგ რამეს მესაკუთრე შესვლამდე ასწორებს, თუ ამას ხელშეკრულებაში ჩავწერთ.

მოლაპარაკება

ქირაზე მოლაპარაკება ხშირად შეიძლება, განსაკუთრებით გრძელი ვადის ან წინასწარი გადახდის სანაცვლოდ.

ფასის გარდა ხშირად უფრო ღირებულია სხვა პირობა: რემონტი შესვლამდე, ავეჯის შეცვლა ან ცხოველის დაშვება.

შეთანხმებულ ყველაფერს ხელშეკრულებაში ვწერთ, არა მხოლოდ მესენჯერში.

ქირის ვალუტა

ქირა ხშირად დოლარში ან ლარში თანხმდება, და ეს ხელშეკრულებაში ცალსახად უნდა ეწეროს.

თუ გადახდა სხვა ვალუტაში ხდება, კურსის წესიც უნდა ეწეროს: რომელი დღის და რომელი კურსით.

ეს წვრილმანი ჩანს, სანამ კურსი არ შეიცვლება.

ხელშეკრულების პუნქტები

ვადამდე გასვლის წესი: რამდენი ხნით ადრე აფრთხილებთ და რა ჯარიმაა.

მესაკუთრის ვიზიტები, ქვეიჯარა, სტუმრები და ცხოველები.

ვინ რას ასწორებს, და როგორ იზომება „ნორმალური ცვეთა“ გასვლისას.

ვინ აწერს ხელს

ხელშეკრულებას ქონების მესაკუთრე ან მისი რწმუნებული უნდა აწერდეს ხელს.

ხშირად ბინას ნათესავი აქირავებს, და ამ შემთხვევაში მინდობილობას ვამოწმებთ.

მესაკუთრეს რეესტრის ამონაწერით ვადარებთ, პირადობის დოკუმენტთან ერთად.

მისამართის დადასტურება

ზოგ განაცხადს - ბანკს, სკოლას ან ბინადრობას - მისამართის დამადასტურებელი დოკუმენტი სჭირდება.

წერილობითი ხელშეკრულება ამისთვის ხშირად საკმარისია, ზეპირი შეთანხმება - არა.

ზოგი მესაკუთრე წერილობით ხელშეკრულებას ერიდება, და ასეთ ვარიანტს ხშირად უარვყოფთ.

მიღება-ჩაბარების აქტი

შესვლის დღეს ვადგენთ აქტს: ინვენტარი, მრიცხველების ჩვენება და დაზიანებები.

ყოველ ოთახს ფოტოებით ვაფიქსირებთ, და აქტს ორივე მხარე აწერს ხელს.

გასვლისას ეს აქტი დეპოზიტის ყველაზე ძლიერი დაცვაა.

უსაფრთხოება შესვლისას

ახალ ბინაში შესვლისას ჯობს, საკეტის გულარი შეიცვალოს, რადგან გასაღები წინა მოიჯარეებსაც შეიძლება ჰქონდეთ.

გაზის ქვაბის შემთხვევაში გაზის დეტექტორი და ვენტილაცია ვამოწმებთ.

ამ ყველაფერს მესაკუთრესთან ვათანხმებთ, რომ ხელშეკრულება არ დაირღვეს.

ქირაობის განმავლობაში

თუ რამე გაფუჭდა, მესაკუთრეს წერილობით ატყობინებთ, ფოტოთი, თარიღით.

თუ ჩვენთან შეთანხმება გაქვთ, შეტყობინებას და ხელოსანს ჩვენ ვაწყობთ.

დავის შემთხვევაში პარტნიორი იურისტი ხელშეკრულებას და მიმოწერას აფასებს.

მესაკუთრე ბინას ყიდის

ზოგჯერ მესაკუთრე ქირაობის განმავლობაში ბინის გაყიდვას წყვეტს.

ხელშეკრულების დაცვა ამ შემთხვევაში მის პირობებზე და რეგისტრაციაზეა დამოკიდებული.

ამიტომ გრძელვადიან ხელშეკრულებაში ამ შემთხვევის წესს წინასწარ ვწერთ, და ზოგჯერ ქირავნობას რეესტრშიც ვარეგისტრირებთ.

გასვლა

გასვლამდე მესაკუთრეს ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში აფრთხილებთ.

გასვლის დღეს მრიცხველების ჩვენებას ვიწერთ, ბინას აქტთან ვადარებთ და გასაღებს ხელწერილით გადავცემთ.

დეპოზიტის დაბრუნების ვადა და გამოქვითვის წესი ხელშეკრულებიდან მოდის, არა მესაკუთრის განწყობიდან.

ყიდვის მიზანი

საცხოვრებლად, გასაქირავებლად თუ ბინადრობისთვის - ყოველ მიზანს სხვა ბინა სჭირდება.

საცხოვრებლად ყიდვისას უბანი და ყოველდღიური კომფორტია მთავარი, გასაქირავებლად - მოთხოვნა და მართვის სიმარტივე.

მიზანს პირველივე საუბარში ვწერთ, რადგან მასზეა დამოკიდებული ყველა შემდეგი ნაბიჯი.

ბიუჯეტი და დამატებითი ხარჯები

ფასის გარდა ბიუჯეტში უნდა შევიდეს რეგისტრაცია, იურისტი, შემოწმება, რემონტი და ავეჯი.

შავ ან თეთრ კარკასში ყიდვისას რემონტის ხარჯი და დრო ხშირად არასწორად ფასდება.

ყველა ხარჯს ცალკე ხაზად ვწერთ, სანამ ფასზე მოლაპარაკებას დავიწყებთ.

მეორადი ბაზარი

მეორად ბინას ნახავთ ისე, როგორიც არის, და შესვლა ხშირად სწრაფად შეიძლება.

ფასზე ვაჭრობა მეორად ბაზარზე ხშირად უფრო მოქნილია, ვიდრე დეველოპერთან.

სამაგიეროდ, დოკუმენტების ისტორია უფრო გრძელია და მეტ შემოწმებას საჭიროებს.

დეველოპერისგან ყიდვა

დეველოპერი ხშირად სთავაზობს გადახდის გრაფიკს და ფასს, რომელიც მშენებლობის ეტაპზეა დამოკიდებული.

ხელშეკრულება ხშირად დეველოპერის სტანდარტული ფორმაა, და ის ხშირად მის ინტერესებს იცავს.

იურისტი ხელშეკრულებას ხელმოწერამდე კითხულობს და ცვლილებებს სთავაზობს.

მშენებარე ობიექტის ვადები

ყველაზე ხშირი რისკი ვადის დარღვევაა.

ხელშეკრულებაში უნდა ეწეროს დასრულების თარიღი, ჯარიმა დაგვიანებისთვის და ის, რა ხდება, თუ მშენებლობა შეჩერდება.

დეველოპერის წინა პროექტებს ადგილზე ვნახულობთ, რომ მისი დაპირებები რეალობას შევადაროთ.

აპარტ-სასტუმროები

ბათუმში და კურორტებზე ხშირად იყიდება აპარტ-სასტუმროს ნომრები, მართვის კომპანიით.

ასეთ შეთავაზებებში ხშირად ჩნდება „გარანტირებული შემოსავალი“, რომლის პირობებს ყურადღებით კითხვა სჭირდება.

ჩვენ შემოსავალს არ ვპირდებით, და მართვის ხელშეკრულებას ყიდვამდე იურისტი ამოწმებს.

სახლი მიწით

სახლს მიწასთან ერთად ყიდულობთ, და მიწის კატეგორია გადამწყვეტია.

სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე უცხოელებისთვის სპეციალური შეზღუდვები მოქმედებს.

ამიტომ სოფლის სახლს ყიდვამდე ყოველთვის იურისტი ამოწმებს, და ზოგჯერ სხვა სტრუქტურა ჯობს.

ვაჭრობა ფასზე

ფასზე ვაჭრობას მხოლოდ შემოწმების შემდეგ ვიწყებთ, რადგან ნაპოვნი ხარვეზი არგუმენტია.

მსგავსი ბინების რეალურ ფასებს ვადარებთ, არა მხოლოდ განცხადებებს.

შეთანხმებულ ფასს და პირობებს წერილობით ვაფიქსირებთ, სანამ ბეს გადაიხდით.

ფართი

განცხადებაში მითითებული ფართი ყოველთვის არ ემთხვევა რეესტრში რეგისტრირებულს.

ზოგჯერ განცხადება აივანს ან ტერასას სრულ ფართად ითვლის, ზოგჯერ კი ახალ მიშენებას, რომელიც რეესტრში არ არის.

ფასს რეგისტრირებული ფართით ვადარებთ, და სხვაობას ვაჭრობის არგუმენტად ვიყენებთ.

ბე და წინასწარი ხელშეკრულება

ბე გარიგების დასტურია, და მისი წესები კანონითაა განსაზღვრული.

ბეს ოდენობა, ვადა და ის, რა ხდება, თუ რომელიმე მხარე გადაიფიქრებს, წერილობით უნდა ეწეროს.

ბეს მხოლოდ მაშინ იხდით, როცა რეესტრის ამონაწერი და მესაკუთრე უკვე შემოწმებულია.

ნასყიდობის ხელშეკრულება

ნასყიდობის ხელშეკრულება ხშირად მარტივი წერილობითი ფორმითაა, და ნოტარიუსი ყოველთვის სავალდებულო არ არის.

ხელშეკრულება ზუსტად უნდა აღწერდეს ქონებას, ფასს, გადახდის წესს და ჩაბარების დღეს.

ორენოვანი ტექსტი გეხმარებათ, რომ ყოველი პუნქტი გესმოდეთ.

რეგისტრაცია

საკუთრება საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით გადადის, და განაცხადი ხშირად იუსტიციის სახლში შედის.

რეგისტრაციის ვადა არჩეულ მომსახურებაზეა დამოკიდებული, და დაჩქარებაც შეიძლება.

რეგისტრაციის შემდეგ ახალ ამონაწერს ვიღებთ, რომელშიც თქვენ ხართ მესაკუთრე.

ჩაბარება და კომუნალური

ჩაბარების დღეს გასაღებს, მრიცხველების ჩვენებას და ინვენტარს ვაფიქსირებთ.

კომუნალურის აბონენტს თქვენს სახელზე ვაფორმებთ, და წინა ვალს ვამოწმებთ.

ამხანაგობას ახალ მესაკუთრეზე ვაცნობებთ, და მის წესებს გიგზავნით.

დისტანციური ყიდვა

თუ საქართველოში ვერ ჩამოდიხართ, ყიდვა ნოტარიული მინდობილობით შეიძლება.

ყოველ ეტაპს ვიდეოთი და ფოტოებით გაცნობებთ, და გადახდას თქვენ თავად ასრულებთ.

მინდობილობას შეზღუდული უფლებებით ვადგენთ: მხოლოდ ამ ქონების ყიდვაზე.

იპოთეკა უცხოელისთვის

ზოგი ქართული ბანკი უცხოელს იპოთეკას აძლევს, საკუთარი წესებით.

ხშირად საჭიროა შემოსავლის დადასტურება და პირველადი შენატანი.

ბანკის პირობებს ყიდვის ხელშეკრულებამდე ვარკვევთ, რომ ბე არ დაიკარგოს.

მფლობელის გადასახადები

ქონების ფლობას და გაქირავებას საგადასახადო მხარე აქვს.

ქირიდან შემოსავალი იბეგრება, და ზოგ შემთხვევაში ქონების გადასახადიც მოქმედებს.

ამას ბუღალტერი თქვენი სიტუაციის მიხედვით ამოწმებს, და დეკლარაციას ის ამზადებს.

გაქირავება ყიდვის შემდეგ

თუ ბინას გასაქირავებლად ყიდულობთ, მოიჯარე უნდა მოიძებნოს და ბინა ვინმემ უნდა მართოს.

მოკლევადიანი და გრძელვადიანი გაქირავება სრულიად სხვა ბიზნესია.

მართვას ქონების მართვის გვერდზე ვხსნით.

მომავალი გაყიდვა

ყიდვისას ღირს იფიქროთ, რამდენად ადვილი იქნება ბინის მომავალში გაყიდვა.

უბანი, სართული, ხედი და შენობის მდგომარეობა გაყიდვის სიჩქარეს განსაზღვრავს.

გაყიდვის საგადასახადო შედეგებს, თუ რამდენ ხანს ფლობდით, ბუღალტერი ამოწმებს.

ვადები

ქირით ბინის პოვნა ხშირად რამდენიმე დღიდან რამდენიმე კვირამდე გრძელდება.

მეორადი ბინის ყიდვა შემოწმებიდან რეგისტრაციამდე ხშირად რამდენიმე კვირაა.

ახალი მშენებლობისას დრო დეველოპერის გრაფიკზეა დამოკიდებული.

ტიპური შეცდომები

ბეს გადახდა რეესტრის ამონაწერის შემოწმებამდე.

დეველოპერის ხელშეკრულება, რომელსაც არავინ წაიკითხა ბოლომდე.

ქირა, რომლის ვალუტა და კურსი ხელშეკრულებაში არ წერია.

რა გვჭირდება თქვენგან

ბრიფი: ბიუჯეტი, უბანი, ოთახები, ვადა და მიზანი.

როდის ჩამოდიხართ და შეგიძლიათ თუ არა ნახვებზე დასწრება.

ყიდვისას - როგორ გადაიხდით და გჭირდებათ თუ არა იპოთეკა.

ფასი

ქირას და ქონების ფასს მესაკუთრე ადგენს, და მას პირდაპირ უხდით.

რეგისტრაციის მოსაკრებელი ოფიციალურია, იურისტი და ინჟინერი ცალკე ხაზებია.

ჩვენი მომსახურება წინასწარ თანხმდება, და გამყიდველისგან საკომისიოს არ ვიღებთ.