Аренда и покупка квартиры

Для кого эта страница

Для тех, кто снимает или покупает квартиру или дом в Грузии и хочет понимать каждый шаг процесса.

Общую картину - города, районы и выбор между арендой и покупкой - мы описываем на главной странице о релокации. Здесь практическая последовательность.

Как мы работаем

Мы не агентство недвижимости и не берём комиссию с продавцов или владельцев.

Это значит, что мы не советуем квартиру потому, что кто-то нам платит, - только потому, что она подходит под ваш бриф.

Бриф для поиска

Поиск начинается с одной страницы: бюджет, комнаты, район, срок, животные, парковка и то, в чём вы не готовы идти на компромисс.

Чем точнее бриф, тем меньше лишних просмотров.

Бриф мы часто уточняем после первых просмотров, когда вы увидели реальные квартиры.

Где мы ищем

Варианты появляются на онлайн-площадках, у агентов и напрямую у владельцев.

Хорошие квартиры часто сдаются быстро, иногда ещё до публикации объявления.

Поэтому мы используем все источники и проверяем новые варианты каждый день.

Квартира на несколько жильцов

На первые месяцы некоторые выбирают комнату в общей квартире, вместе с другими жильцами.

В этом случае особенно важно, с кем вы заключаете договор и кто отвечает за коммунальные услуги.

Даже при аренде комнаты советуем письменный договор и собственный ключ.

Комиссия агента

Одни агенты берут комиссию с арендатора или покупателя, другие - с владельца.

Это правило всегда нужно выяснять заранее, до просмотра, а не в день подписания.

Если вы выбираете вариант агента, мы сравниваем его условия вместе с вами.

Первый отбор

Каждый вариант мы проверяем до просмотра: подлинность фото, адрес и владельца.

На просмотр идут только те квартиры, которые прошли эту проверку.

Обычно мы присылаем короткий список из нескольких вариантов, с нашими заметками к каждому.

День просмотров

Просмотры мы собираем в один день, по районам, чтобы не терять время в дороге.

Каждую квартиру фиксируем фото и короткой заметкой, чтобы вечером вы их не перепутали.

Если какая-то понравилась, разговор с владельцем начинаем в тот же день.

Чек-лист просмотра: квартира

Бойлер для горячей воды, напор воды на верхнем этаже, окна и кондиционеры.

Сырость за мебелью, кухонная техника, стиральная машина и розетки.

Мобильная связь и интернет, особенно если вы работаете из дома.

Чек-лист просмотра: подъезд и улица

Работает ли лифт и в каком состоянии подъезд.

Шум вечером: ресторан, бар или стройка рядом.

Парковка, расстояние до магазина и крутизна улицы, если у вас детская коляска.

Мебель и техника

Квартира с мебелью удобна, но мебель не всегда подходит под ваш вкус или нужды.

Некоторые владельцы соглашаются вывезти лишнюю мебель или купить новую кровать, если попросить до подписания.

В договоре должно быть указано, кто заменяет сломанную технику и в какой срок.

Вопросы владельцу

Кто за что платит: коммунальные услуги, ТСЖ, интернет, мелкий ремонт.

Как быстро он реагирует на поломку и может ли входить в квартиру без предупреждения.

Почему ушёл предыдущий арендатор и сколько он прожил.

Квартира для семьи с детьми

Для жизни с маленькими детьми на просмотре проверяем и другие детали.

Высоту перил балкона, замки на окнах, крутые лестницы и открытые розетки.

Что-то владелец исправляет до въезда, если мы впишем это в договор.

Переговоры

Об аренде часто можно договориться, особенно в обмен на долгий срок или предоплату.

Кроме цены часто ценнее другое условие: ремонт до въезда, замена мебели или разрешение на животное.

Всё согласованное мы вписываем в договор, а не только в переписку в мессенджере.

Валюта аренды

Аренду часто согласуют в долларах или в лари, и в договоре это должно быть указано однозначно.

Если оплата идёт в другой валюте, нужно прописать и правило курса: на какой день и по какому курсу.

Кажется мелочью, пока курс не изменится.

Пункты договора

Правило досрочного выезда: за сколько предупреждать и какой штраф.

Визиты владельца, субаренда, гости и животные.

Кто что чинит и как оценивается «нормальный износ» при выезде.

Кто подписывает

Договор должен подписывать владелец объекта или его представитель по доверенности.

Часто квартиру сдаёт родственник, и в этом случае мы проверяем доверенность.

Владельца сверяем по выписке из реестра вместе с документом, удостоверяющим личность.

Подтверждение адреса

Некоторым заявлениям - в банк, в школу или на ВНЖ - нужен документ, подтверждающий адрес.

Письменного договора для этого часто достаточно, устной договорённости - нет.

Некоторые владельцы избегают письменного договора, и такие варианты мы часто отклоняем.

Акт приёма-передачи

В день въезда составляем акт: опись имущества, показания счётчиков и повреждения.

Каждую комнату фиксируем на фото, и акт подписывают обе стороны.

При выезде этот акт - самая сильная защита депозита.

Безопасность при въезде

При въезде в новую квартиру лучше заменить личинку замка, потому что ключи могут быть и у прежних жильцов.

Если есть газовый котёл, проверяем газовый датчик и вентиляцию.

Всё это мы согласуем с владельцем, чтобы не нарушить договор.

Во время аренды

Если что-то сломалось, вы сообщаете владельцу письменно, с фото и датой.

Если у вас есть договорённость с нами, уведомление и мастера организуем мы.

При споре юрист-партнёр оценивает договор и переписку.

Владелец продаёт квартиру

Иногда владелец решает продать квартиру во время аренды.

Насколько договор защищает вас в этом случае, зависит от его условий и регистрации.

Поэтому в долгосрочном договоре мы заранее прописываем правило на этот случай, а иногда регистрируем аренду и в реестре.

Выезд

Перед выездом вы предупреждаете владельца в срок, установленный договором.

В день выезда записываем показания счётчиков, сверяем квартиру с актом и передаём ключи под расписку.

Срок возврата депозита и правила удержаний берутся из договора, а не из настроения владельца.

Цель покупки

Для жизни, для сдачи или для ВНЖ - под каждую цель нужна своя квартира.

При покупке для жизни главное - район и повседневный комфорт, для сдачи - спрос и простота управления.

Цель мы записываем в первом же разговоре, потому что от неё зависят все следующие шаги.

Бюджет и дополнительные расходы

Кроме цены в бюджет должны войти регистрация, юрист, проверка, ремонт и мебель.

При покупке в чёрном или белом каркасе стоимость и сроки ремонта часто оценивают неверно.

Каждый расход мы записываем отдельной строкой, прежде чем начать торг.

Вторичный рынок

Квартиру на вторичке вы видите такой, какая она есть, и въехать часто можно быстро.

Торг на вторичном рынке часто гибче, чем с застройщиком.

Зато история документов длиннее и требует больше проверки.

Покупка у застройщика

Застройщик часто предлагает график платежей и цену, зависящую от стадии строительства.

Договор часто - стандартная форма застройщика, и она часто защищает его интересы.

Юрист читает договор до подписания и предлагает изменения.

Сроки строящегося объекта

Самый частый риск - срыв сроков.

В договоре должны быть дата сдачи, штраф за просрочку и то, что происходит, если стройка остановится.

Прежние проекты застройщика мы осматриваем на месте, чтобы сравнить его обещания с реальностью.

Апарт-отели

В Батуми и на курортах часто продают номера в апарт-отелях с управляющей компанией.

В таких предложениях часто звучит «гарантированный доход», условия которого нужно читать очень внимательно.

Мы не обещаем доход, и договор управления юрист проверяет до покупки.

Дом с землёй

Дом вы покупаете вместе с землёй, и категория земли решающая.

Для иностранцев действуют особые ограничения на сельскохозяйственную землю.

Поэтому сельский дом перед покупкой всегда проверяет юрист, и иногда лучше другая структура.

Торг

Торг мы начинаем только после проверки, потому что найденный недостаток - это аргумент.

Сравниваем реальные цены похожих квартир, а не только объявления.

Согласованную цену и условия фиксируем письменно до того, как вы внесёте задаток.

Площадь

Площадь в объявлении не всегда совпадает с площадью, зарегистрированной в реестре.

Иногда объявление считает балкон или террасу полной площадью, иногда - новую пристройку, которой нет в реестре.

Цену мы сравниваем по зарегистрированной площади, а разницу используем как аргумент в торге.

Задаток и предварительный договор

Задаток подтверждает сделку, и его правила установлены законом.

Сумма, срок и то, что будет, если одна из сторон передумает, должны быть записаны.

Задаток вы вносите только тогда, когда выписка из реестра и владелец уже проверены.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи часто заключается в простой письменной форме, и нотариус нужен не всегда.

Договор должен точно описывать объект, цену, порядок оплаты и день передачи.

Двуязычный текст помогает понимать каждый пункт.

Регистрация

Право собственности переходит с регистрацией в публичном реестре, а заявление часто подаётся в Доме юстиции.

Срок регистрации зависит от выбранной услуги, и её можно ускорить.

После регистрации мы получаем новую выписку, где владельцем указаны вы.

Передача и коммунальные услуги

В день передачи фиксируем ключи, показания счётчиков и опись.

Коммунальные счета переоформляем на ваше имя и проверяем старые долги.

Сообщаем ТСЖ о новом владельце и присылаем вам его правила.

Покупка на расстоянии

Если вы не можете приехать в Грузию, купить можно по нотариальной доверенности.

О каждом этапе сообщаем с видео и фото, а оплату вы проводите сами.

Доверенность составляем с ограниченными полномочиями: только на покупку этого объекта.

Ипотека для иностранца

Некоторые грузинские банки дают ипотеку иностранцам - по своим правилам.

Часто нужны подтверждение дохода и первоначальный взнос.

Условия банка выясняем до договора купли-продажи, чтобы не потерять задаток.

Налоги владельца

У владения и сдачи недвижимости есть налоговая сторона.

Доход от аренды облагается налогом, а в некоторых случаях действует и налог на имущество.

Это проверяет бухгалтер под вашу ситуацию, он же готовит декларацию.

Сдача после покупки

Если вы покупаете квартиру для сдачи, нужно найти арендатора, и кто-то должен ею управлять.

Краткосрочная и долгосрочная сдача - совершенно разные бизнесы.

Управление мы описываем на странице об управлении недвижимостью.

Будущая продажа

При покупке стоит подумать, насколько легко будет продать квартиру в будущем.

Район, этаж, вид и состояние здания определяют скорость продажи.

Налоговые последствия продажи в зависимости от срока владения проверяет бухгалтер.

Сроки

Поиск квартиры в аренду часто занимает от нескольких дней до нескольких недель.

Покупка вторички от проверки до регистрации часто занимает несколько недель.

В новостройке время зависит от графика застройщика.

Типичные ошибки

Задаток до проверки выписки из реестра.

Договор с застройщиком, который никто не дочитал до конца.

Аренда, валюта и курс которой не прописаны в договоре.

Что нам нужно от вас

Бриф: бюджет, район, комнаты, срок и цель.

Когда вы приезжаете и можете ли присутствовать на просмотрах.

При покупке - как вы будете платить и нужна ли ипотека.

Стоимость

Аренду и цену недвижимости устанавливает владелец, и платите вы их напрямую.

Регистрационная пошлина официальна, юрист и инженер - отдельные строки.

Наша услуга согласуется заранее, и комиссию с продавца мы не берём.