שכירות וקניית דירה

למי העמוד הזה

למי ששוכרים או קונים דירה או בית בגאורגיה ורוצים להבין כל צעד בתהליך.

את התמונה הכללית - ערים, שכונות והבחירה בין שכירות לקנייה - אנחנו מסבירים בעמוד הרילוקיישן הראשי. כאן הרצף המעשי.

איך אנחנו עובדים

אנחנו לא סוכנות נדל"ן ולא לוקחים עמלה ממוכרים או ממשכירים.

המשמעות היא שאנחנו לא ממליצים על דירה כי מישהו משלם לנו - רק כי היא מתאימה לתדריך שלכם.

תדריך החיפוש

החיפוש מתחיל בעמוד אחד: תקציב, חדרים, שכונה, תקופה, חיות מחמד, חניה ומה שעליו לא תתפשרו.

ככל שהתדריך מדויק יותר, יש פחות צפיות מיותרות.

לעיתים קרובות אנחנו מעדכנים את התדריך אחרי הצפיות הראשונות, כשראיתם דירות אמיתיות.

איפה אנחנו מחפשים

אפשרויות מופיעות בפלטפורמות מקוונות, אצל מתווכים וישירות אצל בעלים.

דירות טובות מושכרות לעיתים קרובות מהר, לפעמים עוד לפני פרסום המודעה.

לכן אנחנו משתמשים בכל המקורות ובודקים אפשרויות חדשות כל יום.

דירת שותפים

לחודשים הראשונים יש מי שבוחרים חדר בדירת שותפים, עם שוכרים אחרים.

במקרה כזה חשוב במיוחד עם מי חותמים על החוזה ומי אחראי לחשבונות.

גם בשכירות של חדר אנחנו ממליצים על חוזה בכתב ומפתח משלכם.

עמלת תיווך

יש מתווכים שגובים עמלה מהשוכר או מהקונה, ויש שגובים מהבעלים.

את הכלל הזה צריך תמיד לברר מראש, לפני הצפייה, ולא ביום החתימה.

אם בחרתם אפשרות של מתווך, אנחנו משווים את התנאים שלו יחד איתכם.

הסינון הראשון

כל אפשרות אנחנו בודקים לפני צפייה: שהתמונות אמיתיות, הכתובת והבעלים.

רק דירות שעוברות את הבדיקה הזאת מגיעות לצפייה.

בדרך כלל אנחנו שולחים לכם רשימה קצרה של כמה אפשרויות, עם ההערות שלנו על כל אחת.

יום הצפיות

אנחנו מרכזים את הצפיות ליום אחד, לפי שכונות, כדי לא לבזבז זמן בדרכים.

כל דירה אנחנו מתעדים בתמונות ובהערה קצרה, כדי שלא תתבלבלו בערב.

אם אחת מצאה חן בעיניכם, אנחנו מתחילים לדבר עם הבעלים באותו יום.

רשימת בדיקה לצפייה: הדירה

דוד המים החמים, לחץ המים בקומה העליונה, החלונות והמזגנים.

רטיבות מאחורי רהיטים, מכשירי המטבח, מכונת הכביסה והשקעים.

קליטה סלולרית ואינטרנט, במיוחד אם אתם עובדים מהבית.

רשימת בדיקה לצפייה: הבניין והרחוב

האם המעלית עובדת, ובאיזה מצב חדר המדרגות.

רעש בערב: מסעדה, בר או בנייה בקרבת מקום.

חניה, מרחק לחנות ושיפוע הרחוב, אם יש לכם עגלת תינוק.

ריהוט ומכשירים

דירה מרוהטת נוחה, אבל הריהוט לא תמיד מתאים לטעם או לצרכים שלכם.

יש בעלים שמסכימים להוציא ריהוט מיותר או לקנות מיטה חדשה, אם מבקשים לפני החתימה.

בחוזה צריך להיות כתוב מי מחליף מכשיר מקולקל ותוך כמה זמן.

שאלות למשכיר

מי משלם על מה: חשבונות, ועד הבית, אינטרנט, תיקונים קטנים.

כמה מהר הוא מגיב לתקלה, והאם הוא יכול להיכנס לדירה בלי הודעה מראש.

למה עזב השוכר הקודם, וכמה זמן גר שם.

דירה למשפחה עם ילדים

לחיים עם ילדים קטנים אנחנו בודקים בצפייה גם פרטים אחרים.

גובה מעקה המרפסת, נעילת חלונות, מדרגות תלולות ושקעים חשופים.

חלק מהדברים הבעלים מתקנים לפני הכניסה, אם נכתוב זאת בחוזה.

משא ומתן

על שכר הדירה אפשר לעיתים קרובות להתמקח, במיוחד בתמורה לתקופה ארוכה או לתשלום מראש.

מעבר למחיר, תנאי אחר שווה לעיתים קרובות יותר: תיקונים לפני הכניסה, החלפת ריהוט או אישור לחיית מחמד.

כל מה שסוכם אנחנו כותבים בחוזה, ולא רק בצ'אט באפליקציה.

המטבע של שכר הדירה

שכר הדירה מוסכם לעיתים קרובות בדולרים או בלארי, והחוזה צריך לציין זאת באופן חד-משמעי.

אם התשלום נעשה במטבע אחר, צריך לכתוב גם את כלל ההמרה: של איזה יום ובאיזה שער.

זה נראה פרט קטן, עד שהשער משתנה.

סעיפי החוזה

כלל היציאה המוקדמת: כמה זמן מראש מודיעים ומה הקנס.

ביקורי המשכיר, שכירות משנה, אורחים וחיות מחמד.

מי מתקן מה, ואיך נמדד "בלאי סביר" בעזיבה.

מי חותם

על החוזה צריך לחתום הבעלים של הנכס או מיופה הכוח שלו.

לעיתים קרובות קרוב משפחה משכיר את הדירה, ואז אנחנו בודקים את ייפוי הכוח.

אנחנו משווים את הבעלים מול נסח המרשם, יחד עם מסמך הזיהוי שלו.

אישור כתובת

חלק מהבקשות - לבנק, לבית ספר או לתושבות - צריכות מסמך שמאשר את הכתובת.

חוזה בכתב מספיק לכך לעיתים קרובות, הסכמה בעל פה - לא.

יש בעלים שנמנעים מחוזה בכתב, ואנחנו דוחים לעיתים קרובות אפשרויות כאלה.

פרוטוקול מסירה

ביום הכניסה אנחנו מכינים פרוטוקול: רשימת ציוד, קריאות מונים ונזקים.

כל חדר אנחנו מתעדים בתמונות, ושני הצדדים חותמים על הפרוטוקול.

בעזיבה, הפרוטוקול הזה הוא ההגנה החזקה ביותר על הפיקדון.

בטיחות בכניסה

כשנכנסים לדירה חדשה, עדיף להחליף את צילינדר המנעול, כי גם לשוכרים קודמים עשויים להיות מפתחות.

כשיש דוד גז, אנחנו בודקים את גלאי הגז ואת האוורור.

את כל זה אנחנו מתאמים עם הבעלים, כדי לא להפר את החוזה.

בזמן השכירות

אם משהו מתקלקל, מודיעים לבעלים בכתב, עם תמונה ותאריך.

אם יש לכם הסדר איתנו, אנחנו מטפלים בהודעה ובבעל המקצוע.

במחלוקת, עורך דין שותף בוחן את החוזה ואת ההתכתבות.

הבעלים מוכרים את הדירה

לפעמים הבעלים מחליטים למכור את הדירה בזמן השכירות.

עד כמה החוזה מגן עליכם במקרה כזה תלוי בתנאים שלו וברישום.

לכן בחוזה ארוך טווח אנחנו כותבים מראש כלל למקרה הזה, ולפעמים רושמים את השכירות גם במרשם.

עזיבה

לפני העזיבה מודיעים לבעלים בתוך התקופה שנקבעה בחוזה.

ביום העזיבה אנחנו רושמים את קריאות המונים, משווים את הדירה לפרוטוקול ומוסרים את המפתחות תמורת אישור חתום.

מועד החזרת הפיקדון וכללי הניכוי באים מהחוזה, לא ממצב הרוח של הבעלים.

מטרת הקנייה

למגורים, להשכרה או לתושבות - כל מטרה צריכה דירה אחרת.

בקנייה למגורים השכונה והנוחות היומיומית קודמות; בקנייה להשכרה - הביקוש וקלות הניהול.

את המטרה אנחנו כותבים כבר בשיחה הראשונה, כי כל הצעדים הבאים תלויים בה.

תקציב ועלויות נוספות

מעבר למחיר, התקציב צריך לכלול רישום, עורך דין, בדיקה, שיפוץ וריהוט.

בקנייה בשלד שחור או לבן, העלות והזמן של השיפוץ מוערכים לעיתים קרובות לא נכון.

כל עלות אנחנו כותבים כשורה נפרדת, לפני שמתחילים להתמקח על המחיר.

שוק היד השנייה

דירת יד שנייה רואים כמו שהיא, ולעיתים קרובות אפשר להיכנס אליה מהר.

המיקוח בשוק היד השנייה גמיש לעיתים קרובות יותר מאשר מול יזם.

מצד שני, היסטוריית המסמכים ארוכה יותר ודורשת יותר בדיקה.

קנייה מיזם

יזם מציע לעיתים קרובות לוח תשלומים ומחיר שתלוי בשלב הבנייה.

החוזה הוא לעיתים קרובות הטופס הסטנדרטי של היזם, והוא מגן לעיתים קרובות על האינטרסים שלו.

עורך הדין קורא את החוזה לפני החתימה ומציע שינויים.

מועדים בפרויקט בבנייה

הסיכון השכיח ביותר הוא איחור במסירה.

בחוזה צריכים להופיע מועד הסיום, קנס על איחור ומה קורה אם הבנייה נעצרת.

אנחנו מבקרים בפרויקטים קודמים של היזם, כדי להשוות את ההבטחות שלו למציאות.

דירות מלון

בבאטומי ובאתרי נופש נמכרות לעיתים קרובות יחידות בדירות מלון, עם חברת ניהול.

בהצעות כאלה מופיעה לעיתים קרובות "הכנסה מובטחת", שאת תנאיה צריך לקרוא בזהירות.

אנחנו לא מבטיחים הכנסה, ועורך דין בודק את חוזה הניהול לפני הקנייה.

בית עם קרקע

את הבית קונים יחד עם הקרקע שלו, והייעוד של הקרקע מכריע.

על קרקע חקלאית חלות על זרים הגבלות מיוחדות.

לכן עורך דין תמיד בודק בית בכפר לפני הקנייה, ולפעמים מבנה אחר עדיף.

מיקוח על המחיר

אנחנו מתחילים להתמקח רק אחרי הבדיקה, כי כל פגם שנמצא הוא טיעון.

אנחנו משווים מחירים אמיתיים של דירות דומות, לא רק מודעות.

את המחיר והתנאים שסוכמו אנחנו מקבעים בכתב לפני שאתם משלמים עירבון.

שטח

השטח שמופיע במודעה לא תמיד תואם לשטח הרשום במרשם.

לפעמים המודעה סופרת מרפסת כשטח מלא, ולפעמים תוספת בנייה חדשה שלא רשומה במרשם.

אנחנו משווים את המחיר לפי השטח הרשום, ומשתמשים בהפרש כטיעון במיקוח.

עירבון והסכם מוקדם

העירבון מאשר את העסקה, והכללים שלו קבועים בחוק.

הסכום, המועד ומה קורה אם אחד הצדדים חוזר בו צריכים להיות כתובים.

את העירבון משלמים רק אחרי שנסח המרשם והבעלים כבר נבדקו.

חוזה המכר

חוזה המכר נעשה לעיתים קרובות בכתב בצורה פשוטה, ונוטריון לא תמיד חובה.

החוזה צריך לתאר במדויק את הנכס, המחיר, אופן התשלום ויום המסירה.

נוסח דו-לשוני עוזר לכם להבין כל סעיף.

רישום

הבעלות עוברת ברישום במרשם הציבורי, והבקשה מוגשת לעיתים קרובות בבית הצדק.

זמן הרישום תלוי בשירות שנבחר, ואפשר גם לזרז אותו.

אחרי הרישום אנחנו מוציאים נסח חדש שבו אתם רשומים כבעלים.

מסירה וחשבונות

ביום המסירה אנחנו מתעדים את המפתחות, קריאות המונים ורשימת הציוד.

אנחנו מעבירים את חשבונות השירותים על שמכם ובודקים חובות קודמים.

אנחנו מודיעים לוועד הבית על הבעלים החדשים ושולחים לכם את הכללים שלו.

קנייה מרחוק

אם אתם לא יכולים להגיע לגאורגיה, אפשר לקנות בייפוי כוח נוטריוני.

על כל שלב אנחנו מדווחים בווידאו ובתמונות, ואת התשלום אתם מבצעים בעצמכם.

אנחנו מנסחים את ייפוי הכוח עם סמכויות מוגבלות: רק לקניית הנכס הזה.

משכנתה לזרים

חלק מהבנקים הגאורגיים נותנים משכנתה לזרים, לפי הכללים שלהם.

לעיתים קרובות נדרשים אישור הכנסה והון עצמי.

את תנאי הבנק אנחנו מבררים לפני חוזה המכר, כדי שהעירבון לא יאבד.

מסים לבעלים

לבעלות על נכס ולהשכרתו יש צד מיסויי.

הכנסה משכירות חייבת במס, ובמקרים מסוימים חל גם מס רכוש.

רואה החשבון בודק זאת לפי המצב שלכם ומכין את הדוח.

השכרה אחרי הקנייה

אם אתם קונים דירה כדי להשכיר, צריך למצוא שוכר ומישהו צריך לנהל את הדירה.

השכרה לטווח קצר ולטווח ארוך הן עסקים שונים לגמרי.

את הניהול אנחנו מסבירים בעמוד ניהול הנכסים.

מכירה בעתיד

כשקונים, כדאי לחשוב כמה קל יהיה למכור את הדירה בהמשך.

השכונה, הקומה, הנוף ומצב הבניין קובעים את מהירות המכירה.

את השלכות המס של מכירה, לפי משך הבעלות, בודק רואה החשבון.

זמנים

מציאת דירה לשכירות לוקחת לעיתים קרובות בין כמה ימים לכמה שבועות.

קניית דירת יד שנייה, מהבדיקה ועד הרישום, לוקחת לעיתים קרובות כמה שבועות.

בבנייה חדשה הזמן תלוי בלוח הזמנים של היזם.

טעויות נפוצות

תשלום עירבון לפני בדיקת נסח המרשם.

חוזה עם יזם שאף אחד לא קרא עד הסוף.

שכר דירה שהמטבע והשער שלו לא כתובים בחוזה.

מה אנחנו צריכים מכם

התדריך: תקציב, שכונה, חדרים, תקופה ומטרה.

מתי אתם מגיעים והאם תוכלו להיות בצפיות.

בקנייה - איך תשלמו והאם אתם צריכים משכנתה.

מחיר

את שכר הדירה ואת מחיר הנכס קובע הבעלים, ואתם משלמים אותם ישירות.

אגרת הרישום רשמית, עורך הדין והמהנדס הם שורות נפרדות.

השירות שלנו מוסכם מראש, ואנחנו לא לוקחים עמלה מהמוכר.