ניהול נכסים

למי העמוד הזה

לבעלים שיש להם דירה או בית בגאורגיה, בזמן שהם עצמם גרים במדינה אחרת.

וגם למי שעוזבים את גאורגיה אבל לא רוצים למכור את הדירה, ולמשקיעים שקנו דירה כדי להשכיר.

התפקיד שלנו

אנחנו מנהלים את הדירה, לא את הכסף שלכם. שכר הדירה נכנס ישירות לחשבון שלכם, ואנחנו רק עוקבים אחריו.

החלטות חשובות - בחירת שוכר, שיפוץ גדול, שינוי מחיר - תמיד שלכם, עם ההמלצה שלנו.

תחילת הניהול

הניהול מתחיל בבדיקה מפורטת של הדירה: מצב, רשימת ציוד, מונים ומפתחות.

כל חדר אנחנו מתעדים בתמונות, והתמונות האלה הן הבסיס לכל השוואה בהמשך.

את המסמכים - נסח המרשם, מספרי המנוי בחשבונות, איש הקשר בוועד הבית - אנחנו מרכזים בתיקייה אחת.

למה לא קרוב משפחה

רבים מפקידים את הדירה בידי קרוב משפחה או שכן, ולעיתים קרובות זה עובד בחודשים הראשונים.

הבעיות מגיעות אחר כך: עייפות, מבוכה בשיחות על כסף והיעדר דיווח.

ניהול מקצועי שומר על היחסים, כי קרוב המשפחה כבר לא צריך להתווכח עם השוכר.

ייפוי כוח

לעיתים קרובות צריך ייפוי כוח נוטריוני שמפרט בדיוק מה מותר לנו לעשות.

ייפוי הכוח לא נותן זכות למכור את הנכס או לשעבד אותו.

חלק מהמסמכים - למשל החוזה עם השוכר - אתם יכולים לחתום בעצמכם מרחוק, אם זה נוח לכם.

הסכם הניהול

ההסכם בינינו קובע מה כלול בשירות ומה לא.

כתוב בו סף ההוצאות שמעליו נדרש אישורכם, וכללי הדיווח.

כתוב בו גם איך ההסכם מסתיים ומה נמסר לכם בסופו.

קביעת שכר הדירה

אנחנו מציעים שכר דירה לפי מחירים אמיתיים של דירות דומות, לא לפי מספרים אופטימיים ממודעות.

שכר דירה גבוה מדי אומר לעיתים קרובות חודשים של דירה ריקה, וזו האפשרות היקרה ביותר.

את המחיר אתם קובעים, ואנחנו מראים מה כל אפשרות אומרת בזמן המתנה.

סוגי שוכרים

סטודנטים, משפחות, עובדים מרחוק ועובדי חברות מחפשים דירות שונות.

חברה רוצה לעיתים קרובות תקופה ארוכה וחוזה רשמי, משפחה - קרבה לבית ספר.

לפי סוג הדירה והשכונה אנחנו ממליצים על אילו שוכרים להתמקד.

חיות מחמד ועישון

את הכלל לגבי חיות מחמד ועישון בדירה אתם קובעים, והוא נכתב בחוזה.

אישור לחיות מחמד מרחיב את מעגל השוכרים, אבל לפעמים מצריך פיקדון נוסף.

מה שלא תבחרו, אנחנו כותבים את הכלל כבר במודעה, כדי למנוע צפיות מיותרות.

הכנת הדירה להשכרה

שוכרים בוחרים דירה לפי התמונות, לכן ניקיון ותמונות טובות הם הצעד הראשון.

לפעמים שינוי קטן - וילונות חדשים, תאורה או הוצאת רהיטים מיותרים - הופך את הדירה למושכת הרבה יותר.

כל עלות אנחנו שולחים לכם מראש, ומבצעים רק באישורכם.

מודעה וצפיות

אנחנו כותבים את המודעה בכמה שפות, כי שוכרים רבים הם זרים.

את הצפיות אנחנו עורכים, ואחרי כל אחת שולחים לכם הערה קצרה.

לדירה נכנס רק מי שתיאם מראש זמן לצפייה.

בדיקת שוכר

אנחנו מבקשים מסמך זיהוי ומידע על עבודה או הכנסה.

כשאפשר, אנחנו מקבלים גם המלצה מהמשכיר הקודם.

את תוצאת הבדיקה ואת דעתנו אנחנו שולחים לכם, והבחירה שלכם.

יחס שווה

אנחנו מעריכים שוכר לפי יכולת התשלום והאמינות שלו.

לאום, דת או מוצא אינם קריטריון לבחירה.

אם בעלים דורשים קריטריון כזה, אנחנו לא מקבלים את המשימה.

החוזה עם השוכר

החוזה דו-לשוני ומגן גם עליכם וגם על השוכר.

כתובים בו שכר הדירה, המטבע, הפיקדון, החשבונות, כללי התיקונים ותנאי יציאה מוקדמת.

עורך דין שותף בודק את הנוסח, במיוחד בחוזה הראשון.

יום הכניסה

כשהשוכר נכנס, אנחנו מכינים פרוטוקול מסירה עם רשימת ציוד ותמונות.

שני הצדדים מאשרים את קריאות המונים.

אנחנו רושמים כמה מפתחות יש, ושומרים סט אחד אצלנו.

מעקב שכר דירה

שכר הדירה נכנס ישירות לחשבון הבנק שלכם.

אנחנו עוקבים אחרי מועד התשלום, ושולחים לשוכר תזכורת כשיש איחור.

אם התשלום לא מגיע, אנחנו מודיעים לכם באותו שבוע, לא בסוף החודש.

חשבונות

בדרך כלל השוכר משלם את החשבונות, אבל המנוי נשאר לעיתים קרובות על שם הבעלים.

לכן אנחנו בודקים את החשבונות כל חודש, כדי שלא יצטבר חוב.

כשהשוכר עוזב, אנחנו רושמים את הקריאות האחרונות ומנכים חוב מהפיקדון לפי החוזה.

ועד הבית והשכנים

אנחנו עוקבים אחרי התשלומים וההחלטות של ועד הבית.

אם שכן מתלונן על רעש או על נזילה, אלינו מתקשרים.

על החלטה לגבי תיקון משותף בבניין אנחנו מודיעים לכם לפני שההצבעה מתחילה.

תיקונים קטנים

ברז, מנעול, נורה, צינור של מכונת כביסה - דברים כאלה אנחנו פותרים מהר.

בתוך הסף שסוכם אנחנו שולחים בעל מקצוע בלי לבקש אישור נפרד.

כל תיקון אנחנו רושמים בדוח עם תמונה וקבלה.

תיקונים גדולים

לעבודות גדולות - גג, צנרת, החלפת מכשירים - אנחנו שולחים מראש כמה הצעות מחיר.

אתם בוחרים את בעל המקצוע ואת המועד, ומשלמים בעצמכם, בשלבים.

אנחנו מפקחים על העבודה ומראים את התוצאה בתמונות ובווידאו.

מקרי חירום

נזילת מים, ריח גז, הפסקת חשמל או דלת שבורה לא יכולים לחכות.

במקרים כאלה אנחנו פועלים קודם - סוגרים את המים, מזמינים מומחה - ורק אז מודיעים לכם.

סף הוצאות החירום כתוב בהסכם מראש.

בדיקות תקופתיות

אנחנו מבקרים בדירה מדי פעם, בהודעה לשוכר, בתדירות שסוכמה בחוזה.

אנחנו בודקים רטיבות, מכשירים, בטיחות והאם החיים בדירה תואמים לחוזה.

את תמונות הבדיקה אנחנו מוסיפים לדוח.

אמצעי בטיחות

גלאי עשן וגז ומטף כיבוי זולים, ולעיתים קרובות מונעים נזק גדול.

בתחילת הניהול אנחנו בודקים אם הם קיימים, ובאישורכם מתקינים אותם.

את הסוללות ותאריכי התוקף אנחנו בודקים בביקורים התקופתיים.

בחינת שכר הדירה

פעם בשנה אנחנו משווים את שכר הדירה למחירי השוק.

לשמור על שוכר טוב משתלם לעיתים קרובות יותר מהעלאה קטנה ואחריה חודשים ריקים.

את ההמלצה אנחנו שולחים עם מספרים, וההחלטה שלכם.

הדוח החודשי

בדוח כתוב: האם שכר הדירה הגיע, מצב החשבונות, תיקונים והוצאות.

לכל הוצאה מצורפת קבלה.

בסוף השנה אנחנו מכינים סיכום שרואה החשבון צריך לדוח המס.

תקשורת

יש לכם איש קשר אחד, שעונה לכם בשפה שלכם.

אנחנו מתחשבים באזור הזמן: חוץ מדברים דחופים, אנחנו שולחים הכול בשעה שנוחה לכם.

השוכר פונה אלינו, לא אליכם, אלא אם אתם מעדיפים אחרת.

השוכר לא משלם

קודם תזכורת, ואחר כך התראה בכתב לפי החוזה.

אם זה לא עוזר, עורך דין שותף מציע צעדים משפטיים.

פינוי דרך בית משפט והוצאה לפועל לוקח לעיתים קרובות זמן רב, ולכן בחירת השוכר היא ההגנה הטובה ביותר.

מחלוקת עם שוכר

המחלוקות השכיחות נוגעות לפיקדון ולבלאי.

הפרוטוקול והתמונות פותרים את רוב המחלוקות האלה מההתחלה.

כשאפשר להגיע להסכמה, אנחנו מציעים אותה, כי בית משפט יקר לשני הצדדים.

יציאת השוכר

ביום העזיבה אנחנו משווים את הדירה לפרוטוקול ומצלמים כל שינוי.

אנחנו מציעים ניכוי מהפיקדון רק על נזק מתועד.

אנחנו אוספים את המפתחות, ואם צריך מחליפים את צילינדר המנעול.

בין שוכרים

התקופה בין שוכרים היא הזמן הטוב ביותר לניקיון, צביעה ותיקונים קטנים.

אנחנו מתכננים את העבודות האלה במקביל למודעה החדשה, כדי שהדירה לא תעמוד ריקה זמן רב.

תמונות חדשות אנחנו מצלמים אחרי העבודות.

חידוש הציוד

עם השנים המזרן, הווילונות והכלים נשחקים, והדירה נראית מיושנת בתמונות.

רשימת חידוש אנחנו שולחים בין שוכרים, עם סדרי עדיפויות.

חידוש קטן מאפשר לעיתים קרובות לשמור על שכר הדירה ולהשכיר מהר.

דירה ריקה

גם דירה ריקה צריכה טיפול: אוורור, הזרמת מים, דואר ובדיקה.

בדירה שסגורה זמן רב רטיבות ועובש מופיעים מהר.

את תדירות הביקורים אנחנו קובעים יחד, ומאשרים כל ביקור בתמונות.

חורף

בחורף דירה ריקה צריכה לעיתים קרובות חימום מינימלי, כדי שהצנרת לא תיפגע.

זה חשוב במיוחד באתרי נופש בהרים, שבהם הכפור חזק.

את הדוד ואת מצב החימום אנחנו בודקים לפני תחילת העונה.

דירות באתרי נופש

בגודאורי, בבקוריאני ובבאטומי הביקוש עונתי: הרים בחורף, ים בקיץ.

דירה כזאת מושכרת לעיתים קרובות לטווח קצר בעונה, ומחוץ לעונה היא ריקה או עוברת לשוכר לטווח ארוך.

לפני העונה אנחנו מכינים את הדירה, ואחריה סוגרים ובודקים אותה.

השכרה לטווח קצר

השכרה יומית היא עסק אחר: קבלת אורחים, ניקיון אחרי כל אורח, תקשורת.

היא יכולה להכניס יותר, אבל כוללת יותר הוצאות, בלאי ועונתיות.

לפני שמתחילים אנחנו בודקים את הכללים, המסים ועמדת ועד הבית.

אורחים וביקורות

בהשכרה לטווח קצר כל ביקורת משפיעה על התפוסה העתידית של הדירה.

ניקיון, תיאור מדויק ותשובה מהירה קובעים את הביקורת יותר מכל דבר אחר.

את הבעיה של אורח אנחנו פותרים במקום, לפני שהיא הופכת לביקורת.

ניהול דירת מלון

בדירות מלון פועלת לעיתים קרובות חברת הניהול של היזם, בתנאים שלה.

לפעמים כדאי להשוות את התנאים האלה לניהול עצמאי, אם החוזה מאפשר זאת.

עורך דין בודק את חוזה הניהול, ואנחנו מראים לכם את התוצאה במספרים.

ביטוח

ביטוח נכס מגן מפני אש, מים ונזקים אחרים.

ביטוח אחריות שוכר יכול לפעמים להיות תנאי בחוזה.

את הפוליסה אנחנו בוחרים יחד עם מדור הביטוח שלנו ועוקבים אחרי המועדים שלה.

מסים

הכנסה משכירות חייבת במס בגאורגיה, והדיווח הוא באחריות הבעלים.

במקרים מסוימים חל משטר מיוחד, ורואה החשבון בודק זאת.

הסיכום השנתי שלנו נותן לרואה החשבון את כל המספרים הדרושים.

מפתחות ומסמכים

אנחנו שומרים את המפתחות בבטחה ורושמים אצל מי נמצא כל סט.

העתקי מסמכים אנחנו שומרים בתיקייה מוגנת ומשתמשים בהם רק כשצריך.

אנחנו לא נותנים העתקים לצד שלישי בלי הסכמתכם.

הביקור שלכם

אם אתם מגיעים לגאורגיה ורוצים לראות את הדירה, אנחנו מתאמים את הביקור עם השוכר מראש.

אם אתם רוצים לגור בדירה בעצמכם כמה שבועות, אנחנו מתכננים זאת לתקופה שבין שוכרים.

בזמן הביקור אנחנו עוברים יחד על כל הדוחות והקבלות.

מכירת הדירה

אם תחליטו למכור, אנחנו לא פועלים כסוכנות נדל"ן.

אנחנו יכולים להכין את הדירה לצפיות ולתאם את הצפיות עם הסוכנות שתבחרו.

העובדה ששוכר גר בדירה משפיעה על זמן המכירה, ואנחנו מתכננים זאת מראש.

סיום הניהול

הניהול מסתיים בהודעה מוקדמת שנקבעה בהסכם.

בסיום אנחנו מחזירים לכם את המפתחות, המסמכים ודוח אחרון.

אנחנו מכירים לשוכר הנוכחי את איש הקשר החדש, כדי שהמעבר יעבור בלי שירגישו.

טעויות נפוצות

דירה שהופקדה בידי קרוב משפחה או שכן, עד שנמאס לו.

הסכם בעל פה עם שוכר, שאי אפשר לאכוף מחו"ל.

דירה ריקה בחורף, בלי חימום.

מה אנחנו צריכים מכם

נסח מרשם, מפתחות ופרטי החשבונות.

מה אתם רוצים: השכרה לטווח ארוך, לטווח קצר, או רק טיפול בדירה ריקה.

סף ההוצאות, פורמט הדוח ומה אתם רוצים שנשאל אתכם תמיד.

מחיר

תנאי הניהול והמחיר מוסכמים מראש ונכתבים בהסכם.

בעלי מקצוע, ניקיון וחומרים הם שורות נפרדות, עם קבלות.

אנחנו לא מוסיפים דבר למחירי השותפים, וכל הוצאה מופיעה בדוח.