בדיקת נכס

למי העמוד הזה

למי שקונים דירה או בית בגאורגיה ורוצים לדעת מה הם קונים לפני שהם משלמים.

ולמי ששוכרים לטווח ארוך ולא רוצים לבלות את החורף הראשון במלחמה ברטיבות.

התפקיד שלנו

אנחנו מסדרים עורך דין ומהנדס, נוכחים בבדיקה ושולחים את התוצאה בדוח אחד, בשפה שלכם.

בדיקה מקטינה סיכון, אבל היא לא ערובה: אף אחד לא יכול לראות כל מה שמוסתר בתוך קיר בלי לפרק אותו.

מתי בודקים

הבדיקה נעשית אחרי שסוכם המחיר ולפני תשלום העירבון.

בודקים מוקדם מדי - מוציאים כסף על דירות מיותרות; מאוחר מדי - העירבון כבר שולם והטיעון אבד.

לפעמים אנחנו מסכמים עם המוכר שהעירבון יהיה מותנה בתוצאת הבדיקה.

שני חלקים

הבדיקה מורכבת משני חלקים עצמאיים: משפטי וטכני.

דירה מושלמת עם מסמכים גרועים מסוכנת בדיוק כמו מסמכים נקיים עם קירות פגועים.

אנחנו מריצים את שני החלקים במקביל, כדי לא לבזבז זמן.

נסח המרשם

הנסח הוא הדרכון של הנכס: הבעלים, הקוד הקדסטרי, השטח וההתחייבויות שרובצות עליו.

אנחנו תמיד משתמשים בנסח חדש שהוזמן באותו יום, לא בהעתק ישן שהמוכר שלח.

ביום העסקה אנחנו בודקים את הנסח שוב, כי שינוי יכול להופיע בכל יום.

התשריט הקדסטרי

במרשם מצורף לנכס תשריט שמראה את חלוקת החדרים והגבולות.

המהנדס משווה את התשריט למציאות במקום: קירות, מרפסת ושטח.

הבדל אומר לעיתים קרובות שינוי לא חוקי או רישום ישן שלא תוקן.

בעלים ובעלים משותפים

לנכס יכולים להיות כמה בעלים, והמכירה דורשת את השתתפות כולם.

אם הנכס נרכש בזמן נישואין, לפעמים נדרשת גם הסכמת בן או בת הזוג, גם אם רק אחד מהם רשום במרשם.

עורך הדין בודק זאת, ואם צריך אנחנו מבקשים את ההסכמה בכתב.

נכס שהתקבל בירושה

אם המוכר ירש את הנכס לאחרונה, יורשים אחרים עשויים להעלות תביעה בהמשך.

במקרה כזה עורך הדין בודק את מסמכי הירושה ואת המועדים.

לפעמים עדיף לדחות את העסקה בכמה חודשים מאשר להסתבך במחלוקת בהמשך.

מוכר בייפוי כוח

אם נציג מוכר במקום הבעלים, אנחנו בודקים את ייפוי הכוח בנפרד.

אנחנו בודקים אם הוא בתוקף, אם הוא נותן זכות למכור ואם לא בוטל.

כשאפשר, אנחנו מדברים עם הבעלים בשיחת וידאו, כדי לאשר את רצונו.

משכנתה, עיקול ושעבוד

בנסח עשויים להופיע משכנתה, עיקול, שעבוד מס או הגבלה אחרת.

חלקם צריכים להיות מוסרים לפני העסקה, וחלקם במהלכה, בפירעון החוב של המוכר.

עורך הדין קובע את הסדר, כדי שהכסף שלכם לא ילך לפירעון החוב בלי בקרה.

שכירות קיימת

על הנכס עשויה להיות שכירות רשומה או בעל פה.

שוכר שגר בדירה עשוי להישאר בה גם אחרי הקנייה, עד סוף החוזה שלו.

לכן אנחנו בודקים מי גר בדירה ועל איזה בסיס.

אישור אכלוס

לבניין חדש אנחנו בודקים אם יש היתר בנייה ואם הבניין התקבל לשימוש.

בבניין שלא התקבל לשימוש, רישום הבעלות וחיבור השירותים עלולים להסתבך.

אנחנו משווים את מספר הקומות בהיתר למציאות, כי קומה עודפת היא בעיה נפוצה.

תוספות ושינויים

מרפסת סגורה, חדרים מאוחדים או קומה חדשה לעיתים קרובות לא מופיעים במסמכים.

הכשרת שינוי כזה אפשרית לפעמים, ולפעמים קשה או בלתי אפשרית.

עורך הדין והמהנדס מעריכים יחד מה זה אומר למחיר ולמכירה בעתיד.

ייעוד השטח

שטח יכול להיות רשום כמגורים או כלא למגורים - למשל מסחרי או מלונאי.

הייעוד משפיע על מסים, על תעריפי השירותים ולפעמים על הבסיס לתושבות.

כשקונים יחידה בדירת מלון, אנחנו בודקים זאת בזהירות מיוחדת.

חניה ומחסן

מקום חניה או מחסן במרתף הם לעיתים קרובות נכס נפרד, עם קוד קדסטרי משלו.

אם המוכר כולל אותם במחיר, הם צריכים להופיע גם בנסח ולהיכתב בחוזה שלכם.

"החניה באה עם הדירה" בעל פה הופכת לעיתים קרובות לסיבה למחלוקת בהמשך.

ייעוד הקרקע

בקניית בית, ייעוד הקרקע חשוב כמו הבית עצמו.

על קרקע חקלאית חלות על זרים הגבלות מיוחדות.

אנחנו בודקים את גבולות החלקה, את דרך הגישה והאם הבית רשום יחד עם הקרקע.

חובות חשבונות וועד בית

אנחנו מבקשים מהמוכר קבלות אחרונות על החשבונות ובודקים שאין חוב.

אנחנו שואלים את ועד הבית אם יש לדירה או לבניין תשלומים שלא שולמו או תיקון יקר מתוכנן.

את כלל סגירת החובות אנחנו כותבים בחוזה המכר.

המהנדס

את הבדיקה הטכנית עורך מהנדס בניין מנוסה, שאינו תלוי במוכר.

הוא עובר בדירה חדר אחר חדר, עם מכשירים כשצריך: מד לחות, מצלמה תרמית ובודק חשמל.

אנחנו מלווים את המהנדס ומתרגמים את ההערות שלו במקום.

מבנה וסדקים

לא כל סדק מסוכן: חלקם רק בטיח, וחלקם מצביעים על בעיה מבנית.

המהנדס מעריך את כיוון הסדק, רוחבו ומיקומו, ואומר אם נדרשת בדיקה נוספת.

פתח בקיר נושא או קיר שהוסר ראויים לתשומת לב נפרדת.

עמידות ברעידות אדמה

גאורגיה נמצאת באזור פעיל סייסמית, ומבנה הבניין צריך להתחשב בכך.

בדיקה רגילה נותנת הערכה כללית, לא סקר מבני מלא.

אם למהנדס יש ספקות, הוא מציע בדיקה מפורטת בנפרד.

רטיבות ועובש

רטיבות מסתתרת לעיתים קרובות מתחת לצבע טרי, ורק מד לחות חושף אותה.

אנחנו בודקים קירות צפוניים, סביב חלונות, את חדר הרחצה ומאחורי רהיטים.

בצפייה בקיץ רטיבות פחות נראית, ולכן בתקופה הזאת אנחנו בודקים בזהירות מיוחדת.

הגג והקומה העליונה

בקומה העליונה מצב הגג משפיע ישירות על הדירה.

אנחנו בודקים כתמים בתקרה, אפשרות לעלות לגג ואת ניקוז המים.

תיקון גג הוא לעיתים קרובות החלטה של ועד הבית, ואת זה אנחנו מבררים מראש.

קומת קרקע ומרתף

בקומת קרקע ובמרתף נפוצות רטיבות מהאדמה ובעיות ביוב.

אנחנו בודקים מתחת לרצפה, את החלק התחתון של הקירות ואת האוורור במרתף.

ביטחון הוא נושא נפרד: חלונות לרחוב והכניסה.

אינסטלציה וביוב

אנחנו בודקים לחץ מים, מים חמים ואת חומר הצנרת במקומות שבהם הוא נראה.

צנרת מתכת ישנה מאוכלת לעיתים קרובות מבפנים, וזה ניכר בלחץ.

בביוב אנחנו שמים לב לריח, לניקוז איטי ולסימני נזילה אצל השכן מלמטה.

חשמל

חיווט אלומיניום ישן לעיתים קרובות לא עומד בעומס של מכשירים מודרניים.

אנחנו בודקים את לוח החשמל, המפסקים, ההארקה ומצב השקעים.

אם החיווט ישן, אנחנו מכניסים החלפה מלאה שלו לתקציב השיפוץ.

גז ודוד

מצב דוד הגז והצנרת הוא עניין של בטיחות.

אנחנו בודקים את גיל הדוד, הארובה, האוורור וריח גז.

כשצריך, את מערכת הגז בודק מומחה מורשה.

חימום ובידוד

אנחנו בודקים את הרדיאטורים, את מספרם ביחס לגודל החדרים ואת בידוד הקירות החיצוניים.

בחורף מצלמה תרמית מראה מאיפה החום בורח.

זה משפיע ישירות על העלויות בחורף, ואנחנו כותבים זאת בדוח בנפרד.

חלונות ודלתות

מצב החלונות קובע חום, רעש וביטחון בבת אחת.

אנחנו בודקים מסגרות, זיגוג כפול, מנעולים ורטיבות סביב החלונות.

את דלת הכניסה ואת המנעול שלה אנחנו מעריכים בנפרד.

בידוד אקוסטי

רעש מתברר לעיתים קרובות רק אחרי שמתחילים לגור בדירה.

אנחנו מקשיבים לרחוב, לשכנים ולמעלית, בערב כשאפשר.

בבניינים חדשים קירות פנימיים דקים נפוצים, ואנחנו בודקים זאת בצפייה.

אוורור

אוורור המטבח וחדר הרחצה הוא קו ההגנה הראשון מפני רטיבות ועובש.

אנחנו בודקים אם תעלת האוורור עובדת ולא נחסמה בזמן שיפוץ.

בחדר רחצה בלי חלון זה חשוב במיוחד.

מעלית וחדר מדרגות

מצב חדר המדרגות והמעלית מראה כמה טוב מנוהל הבניין.

אנחנו בודקים אם המעלית עובדת, מתי עברה טיפול ומי משלם עליה.

חדר מדרגות מוזנח אומר לעיתים קרובות שהוצאה משותפת גדולה בדרך.

מאפייני בנייה חדשה

בבניינים חדשים נפוצים סדקי שקיעה, ליקויי גמר ושטחים משותפים שלא הושלמו.

אנחנו בודקים מה ההתחייבות של היזם לתקן ליקויים ולכמה זמן.

אנחנו מכינים רשימת ליקויים לפני המסירה, כדי שהיזם יתקן אותם.

מאפייני בניינים ישנים

בבניינים סובייטיים הצנרת, החשמל והגג ישנים לעיתים קרובות, גם אם בדירה יש שיפוץ חדש.

בבניינים היסטוריים עשויות להיות הגבלות נוספות על שיפוץ.

את המערכות של בניין ישן אנחנו תמיד בודקים לעומק רב יותר.

בית עם קרקע

בבית אנחנו בודקים גם את היסודות, את ניקוז המים בחלקה ואת הגדר.

אנחנו מבררים את מקור המים, את סוג הביוב ואת דרך הגישה בחורף.

בכפר הררי לעיתים קרובות צריך לבדוק בנפרד את יציבות החשמל ואת האינטרנט.

בדיקה לפני שכירות

בשכירות בדיקה מלאה לעיתים קרובות לא נחוצה, אבל גרסה קלה שווה את זה.

אנחנו בודקים את הבעלים מול המרשם, רטיבות, את דוד הגז, את לוח החשמל ואת המים.

התוצאה עוברת לחוזה: מה הבעלים מתקנים לפני הכניסה.

בדיקה מרחוק

אם אתם בחו"ל, הבדיקה עדיין נעשית במקום, ואתם מצטרפים בשיחת וידאו.

המהנדס מסביר מול המצלמה מה הוא רואה ועונה על שאלות ישירות.

את ההקלטה ואת התמונות אנחנו שולחים יחד עם הדוח.

הדוח

הדוח בשפה שלכם, עם תמונות ותיאור של כל נושא.

אנחנו מחלקים את הנושאים לשלוש קבוצות: דחוף, נדרש בקרוב וקוסמטי.

לנושאים דחופים אנחנו מבקשים הערכה מבעל מקצוע, כדי שהתקציב יהיה מציאותי.

הדוח במיקוח

הדוח הוא הטיעון החזק ביותר במיקוח על המחיר.

לפעמים המוכר מוריד את המחיר, ולפעמים מתקן את הליקוי לפני העסקה.

איזו אפשרות עדיפה תלוי בסוג הליקוי, ואת זה אנחנו מחליטים יחד.

כשהתוצאה רעה

לפעמים אחרי בדיקה ההחלטה הנכונה היא לוותר על הדירה.

ההוצאה הזאת לא הלכה לאיבוד: היא חוסכת לכם הפסד גדול בהרבה.

במקרה כזה אנחנו מתחילים את החיפוש מחדש, עם ידע חדש.

עצמאות

את המהנדס ואת עורך הדין משלמים אתם, לא המוכר.

"בדיקה משלו" שהמוכר מציע לא מייצגת את האינטרסים שלכם.

אנחנו לא לוקחים עמלה מהמוכר, ולא מייפים את התוצאה.

שמאות לבנק

שמאות למשכנתה קובעת את שווי הנכס, לא את מצבו הטכני.

אותה עורך שמאי שהבנק מכיר בו.

השמאות לא מחליפה את הבדיקה שלנו, וגם לא להפך.

זמנים

הבדיקה המשפטית מסתיימת לעיתים קרובות תוך כמה ימים, אם המסמכים מוכנים.

הבדיקה הטכנית נעשית בביקור אחד, והדוח מוכן לעיתים קרובות תוך כמה ימים.

במקרים מורכבים - ירושה, תוספות, עיקול - זה לוקח יותר.

טעויות נפוצות

בדיקה על ידי "מהנדס מוכר" שהמוכר הביא, והוא מגן על האינטרס של המוכר.

נסח ישן שהמוכר שלח.

אמון בשיפוץ חדש בלי להציץ מתחתיו.

מה אנחנו צריכים מכם

את כתובת הנכס או את הקוד הקדסטרי, ואת פרטי הקשר של המוכר.

לשם מה אתם קונים: למגורים, להשכרה או לשיפוץ ומכירה.

האם אתם רוצים להיות בבדיקה במקום או בשיחת וידאו.

מחיר

שירותי עורך הדין והמהנדס הם שורות נפרדות, ואנחנו שולחים את התנאים שלהם מראש.

בדיקה נוספת - למשל סקר מבני - נעשית רק באישורכם.

התיאום שלנו מוסכם מראש, ואנחנו לא מוסיפים דבר למחירי השותפים.