فحص العقار

لمن هذه الصفحة

لكل من يشتري شقة أو منزلا في جورجيا ويريد معرفة ما يشتريه قبل الدفع.

ولمن يستأجر لفترة طويلة ولا يريد قضاء شتائه الأول في محاربة الرطوبة.

دورنا

نرتب المحامي والمهندس، ونحضر الفحص، ونرسل النتيجة في تقرير واحد بلغتكم.

الفحص يقلل المخاطر لكنه ليس ضمانا: لا أحد يرى كل ما يختبئ داخل الجدار دون هدمه.

متى نفحص

يتم الفحص بعد الاتفاق على السعر وقبل دفع العربون.

الفحص المبكر يعني إنفاقا على شقق زائدة، والمتأخر يعني أن العربون دُفع وضاعت الحجة.

أحيانا نتفق مع البائع على أن يكون العربون مشروطا بنتيجة الفحص.

جزآن

يتكون الفحص من جزأين مستقلين: قانوني وفني.

الشقة المثالية بوثائق سيئة خطرة بقدر الوثائق النظيفة مع جدران متضررة.

نجري الجزأين بالتوازي حتى لا يضيع الوقت.

مستخرج السجل

المستخرج هو جواز سفر العقار: المالك، والرمز العقاري، والمساحة، والالتزامات المترتبة عليه.

نستخدم دائما مستخرجا جديدا يُطلب في اليوم نفسه، لا نسخة قديمة أرسلها البائع.

في يوم الصفقة نعيد فحص المستخرج، لأن التغيير قد يظهر في أي يوم.

المخطط العقاري

في السجل يرافق العقار مخطط يبين توزيع الغرف والحدود.

يقارن المهندس المخطط بالواقع في الموقع: الجدران والشرفة والمساحة.

الاختلاف يعني غالبا تعديلا غير قانوني أو قيدا قديما غير مصحح.

المالك والشركاء في الملكية

قد يكون للعقار عدة ملاك، ويحتاج البيع إلى مشاركتهم جميعا.

إذا اشتُري العقار خلال الزواج، فقد تلزم أحيانا موافقة الزوج أو الزوجة أيضا، حتى لو كان اسم أحدهما فقط في السجل.

يتحقق المحامي من ذلك، ونطلب الموافقة كتابيا عند الحاجة.

العقار الموروث

إذا ورث البائع العقار حديثا، فقد يطالب ورثة آخرون بحقوقهم لاحقا.

في هذه الحالة يتحقق المحامي من وثائق الميراث والمهل.

أحيانا يكون تأجيل الصفقة بضعة أشهر أفضل من الوقوع في نزاع لاحقا.

بائع بتوكيل

إذا كان الممثل يبيع بدلا من المالك، نفحص التوكيل بشكل منفصل.

نتحقق من سريانه، ومن منحه حق البيع، ومن عدم إلغائه.

عند الإمكان نتحدث مع المالك عبر مكالمة فيديو لتأكيد إرادته.

الرهن والحجز والامتياز

قد يظهر في المستخرج رهن أو حجز أو امتياز ضريبي أو قيد آخر.

بعضها يجب رفعه قبل الصفقة، وبعضها أثناءها بسداد دين البائع.

يحدد المحامي الترتيب، حتى لا تذهب أموالكم إلى سداد الدين دون رقابة.

إيجار قائم

قد يكون على العقار إيجار مسجل أو شفهي.

المستأجر الذي يسكن الشقة قد يبقى فيها بعد الشراء حتى نهاية عقده.

لذلك نتحقق من الساكن في الشقة وعلى أي أساس.

قبول المبنى للاستخدام

في المبنى الجديد نتحقق من وجود رخصة البناء ومن قبول المبنى للاستخدام.

في مبنى غير مقبول للاستخدام قد يتعقد تسجيل الملكية وتوصيل المرافق.

نقارن عدد الطوابق في الرخصة بالواقع، لأن الطابق الزائد مشكلة شائعة.

الإضافات والتعديلات

الشرفة المغلقة أو الغرف المدمجة أو الطابق الجديد كثيرا ما لا تظهر في الوثائق.

تقنين مثل هذا التغيير ممكن أحيانا، وصعب أو مستحيل أحيانا أخرى.

يقيّم المحامي والمهندس معا ما يعنيه ذلك للسعر وللبيع مستقبلا.

الاستخدام المحدد

قد تكون المساحة مسجلة سكنية أو غير سكنية - تجارية أو فندقية مثلا.

يؤثر الاستخدام المحدد في الضرائب وتعرفة المرافق، وأحيانا في أساس الإقامة.

عند شراء وحدة في شقة فندقية نفحص ذلك بعناية خاصة.

الموقف والمخزن

موقف السيارة أو المخزن في القبو عقار منفصل غالبا، له رمز عقاري خاص.

إذا أدرجهما البائع في السعر، يجب أن يظهرا في المستخرج أيضا وأن يُكتبا في عقدكم.

العبارة الشفهية "الموقف مع الشقة" تصبح لاحقا سببا متكررا للنزاع.

فئة الأرض

عند شراء منزل تكون فئة الأرض مهمة بقدر المنزل نفسه.

تسري على الأجانب قيود خاصة بشأن الأراضي الزراعية.

نتحقق من حدود القطعة، والطريق المؤدي إليها، ومن تسجيل المنزل مع الأرض.

ديون المرافق وجمعية الملاك

نطلب من البائع آخر إيصالات المرافق ونتحقق من عدم وجود دين.

نسأل جمعية الملاك عن اشتراكات غير مدفوعة للشقة أو المبنى، أو عن إصلاح مكلف مخطط.

نكتب قاعدة تسوية الديون في عقد البيع.

المهندس

يجري الفحص الفني مهندس إنشائي ذو خبرة، مستقل عن البائع.

يفحص الشقة غرفة بغرفة، وبالأجهزة عند الحاجة: مقياس الرطوبة، والكاميرا الحرارية، وجهاز الفحص الكهربائي.

نرافق المهندس ونترجم ملاحظاته في الموقع.

الهيكل والشقوق

ليس كل شق خطيرا: بعضها في اللياسة فقط، وبعضها يشير إلى مشكلة إنشائية.

يقيّم المهندس اتجاه الشق وعرضه وموقعه، ويحدد إن كان يلزم فحص إضافي.

الفتحة في جدار حامل أو الجدار المزال يستحقان اهتماما خاصا.

مقاومة الزلازل

تقع جورجيا في منطقة نشطة زلزاليا، ويجب أن يراعي هيكل المبنى ذلك.

الفحص العادي يعطي تقييما عاما، لا خبرة إنشائية كاملة.

إذا كانت لدى المهندس شكوك، يقترح فحصا تفصيليا بشكل منفصل.

الرطوبة والعفن

كثيرا ما تختبئ الرطوبة تحت الطلاء الجديد، ولا يكشفها إلا مقياس الرطوبة.

نفحص الجدران الشمالية، ومحيط النوافذ، والحمام، وما خلف الأثاث.

في معاينة الصيف تكون الرطوبة أقل ظهورا، لذلك نفحص حينها بعناية خاصة.

السطح والطابق الأخير

في الطابق الأخير تؤثر حالة السطح مباشرة في الشقة.

نفحص البقع على السقف، وإمكانية الصعود إلى السطح، وتصريف المياه.

إصلاح السطح غالبا قرار جمعية الملاك، ونعرف ذلك مسبقا.

الطابق الأرضي والقبو

في الطابق الأرضي والقبو تشيع الرطوبة الصاعدة من الأرض ومشكلات الصرف.

نفحص ما تحت الأرضية، والجزء السفلي من الجدران، وتهوية القبو.

الأمان مسألة منفصلة: النوافذ المطلة على الشارع والمدخل.

السباكة والصرف

نفحص ضغط الماء والماء الساخن ومادة الأنابيب حيث تكون ظاهرة.

الأنابيب المعدنية القديمة كثيرا ما تكون متآكلة من الداخل، ويظهر ذلك في الضغط.

في الصرف ننتبه للرائحة وبطء التصريف وآثار التسرب لدى الجار في الأسفل.

التمديدات الكهربائية

التمديدات الألمنيوم القديمة كثيرا ما لا تتحمل حمل الأجهزة الحديثة.

نفحص لوحة الكهرباء، والقواطع، والتأريض، وحالة المقابس.

إذا كانت التمديدات قديمة، نضيف استبدالها الكامل إلى ميزانية الترميم.

الغاز والمرجل

حالة مرجل الغاز وأنابيبه مسألة سلامة.

نفحص عمر المرجل، والمدخنة، والتهوية، ورائحة الغاز.

عند الحاجة يفحص نظام الغاز مختص مرخص.

التدفئة والعزل

نفحص المشعات، وعددها مقارنة بأحجام الغرف، وعزل الجدران الخارجية.

في الشتاء تُظهر الكاميرا الحرارية من أين تتسرب الحرارة.

هذا يؤثر مباشرة في تكاليف الشتاء، ونذكره في التقرير بشكل منفصل.

النوافذ والأبواب

حالة النوافذ تحدد الدفء والضجيج والأمان في آن واحد.

نفحص الإطارات، والزجاج المزدوج، والأقفال، والرطوبة حول النوافذ.

نقيّم باب المدخل وقفله بشكل منفصل.

عزل الصوت

كثيرا ما لا يتضح الضجيج إلا بعد بدء السكن.

نصغي إلى الشارع والجيران والمصعد، مساء عند الإمكان.

في المباني الجديدة تشيع الجدران الداخلية الرقيقة، ونفحص ذلك في المعاينة.

التهوية

تهوية المطبخ والحمام هي أول دفاع ضد الرطوبة والعفن.

نتحقق من عمل مجرى التهوية ومن عدم إغلاقه أثناء الترميم.

في الحمام بلا نافذة يكون هذا مهما بشكل خاص.

المصعد والمدخل

حالة المدخل والمصعد تُظهر جودة إدارة المبنى.

نتحقق من عمل المصعد، وموعد صيانته، ومن يدفع تكاليفه.

المدخل المهمل يعني غالبا أن نفقة مشتركة كبيرة قادمة.

خصائص البناء الجديد

في المباني الجديدة تشيع شقوق الهبوط، وعيوب التشطيب، والمساحات المشتركة غير المكتملة.

نتحقق من التزام المطور بإصلاح العيوب ولأي مدة.

نعدّ قائمة العيوب قبل الاستلام حتى يصلحها المطور.

خصائص المباني القديمة

في المباني السوفييتية تكون الأنابيب والتمديدات والسطح قديمة غالبا، حتى لو كانت الشقة مرممة حديثا.

في المباني التاريخية قد توجد قيود إضافية على الترميم.

نفحص أنظمة المبنى القديم دائما بتفصيل أكبر.

منزل مع أرض

في المنزل نفحص أيضا الأساسات، وتصريف المياه في القطعة، والسور.

نعرف مصدر الماء، ونوع الصرف الصحي، والطريق المؤدي في الشتاء.

في القرى الجبلية كثيرا ما يلزم فحص استقرار الكهرباء والإنترنت بشكل منفصل.

فحص قبل الاستئجار

عند الاستئجار لا يلزم غالبا فحص كامل، لكن النسخة المخففة تستحق.

نتحقق من المالك في السجل، ومن الرطوبة، ومرجل الغاز، ولوحة الكهرباء، والماء.

تنتقل النتيجة إلى العقد: ما يصلحه المالك قبل الدخول.

الفحص عن بُعد

إذا كنتم في الخارج، يتم الفحص في الموقع مع ذلك، وتحضرونه عبر مكالمة فيديو.

يشرح المهندس أمام الكاميرا ما يراه ويجيب عن الأسئلة مباشرة.

نرسل التسجيل والصور مع التقرير.

التقرير

التقرير بلغتكم، مع صور ووصف لكل مسألة.

نقسم المسائل إلى ثلاث مجموعات: عاجلة، ومطلوبة قريبا، وتجميلية.

للمسائل العاجلة نطلب تقديرا من حرفي، حتى تكون الميزانية واقعية.

التقرير في المساومة

التقرير أقوى حجة في المساومة على السعر.

أحيانا يخفض البائع السعر، وأحيانا يصلح العيب قبل الصفقة.

أي الخيارين أفضل يعتمد على نوع العيب، ونقرر ذلك معا.

عندما تكون النتيجة سيئة

أحيانا يكون القرار الصحيح بعد الفحص هو التخلي عن الشقة.

هذه النفقة ليست ضائعة: إنها تجنبكم خسارة أكبر بكثير.

في هذه الحالة نبدأ البحث من جديد، بمعرفة جديدة.

الاستقلالية

أتعاب المهندس والمحامي تُدفع منكم لا من البائع.

"الفحص الخاص" الذي يعرضه البائع لا يمثل مصالحكم.

لا نأخذ عمولة من البائع، ولا نجمّل النتيجة.

التقييم للبنك

التقييم للقرض العقاري يحدد قيمة العقار، لا حالته الفنية.

يجريه مقيّم معترف به لدى البنك.

التقييم لا يغني عن فحصنا، والعكس صحيح.

المدة

الفحص القانوني يكتمل غالبا خلال بضعة أيام إذا كانت الوثائق جاهزة.

الفحص الفني يتم في زيارة واحدة، والتقرير يجهز غالبا خلال بضعة أيام.

في الحالات المعقدة - الميراث، الإضافات، الحجز - تطول المدة.

أخطاء شائعة

فحص بواسطة "مهندس معروف" يأتي به البائع ويحمي مصلحته.

مستخرج قديم أرسله البائع.

الثقة بترميم جديد دون النظر إلى ما تحته.

ما نحتاجه منكم

عنوان العقار أو رمزه العقاري، وبيانات الاتصال بالبائع.

الغرض من الشراء: السكن، أو التأجير، أو الترميم ثم البيع.

هل تريدون حضور الفحص في الموقع أو عبر مكالمة فيديو.

التكلفة

خدمات المحامي والمهندس بنود منفصلة، ونرسل شروطهما مسبقا.

أي فحص إضافي - كالخبرة الإنشائية مثلا - لا يتم إلا بموافقتكم.

يُتفق على تنسيقنا مسبقا، ولا نضيف شيئا إلى أسعار الشركاء.