ქონების შემოწმება

ვისთვისაა ეს გვერდი

მათთვის, ვინც საქართველოში ბინას ან სახლს ყიდულობს და სურს იცოდეს, რას ყიდულობს, სანამ ფულს გადაიხდის.

და მათთვის, ვინც გრძელი ვადით ქირაობს და არ სურს, პირველი ზამთარი სინესტესთან ბრძოლაში გაატაროს.

ჩვენი როლი

ჩვენ ვაწყობთ იურისტს და ინჟინერს, ვესწრებით შემოწმებას და შედეგს ერთ ანგარიშად, თქვენს ენაზე გიგზავნით.

შემოწმება რისკს ამცირებს, მაგრამ გარანტია არ არის: კედლის შიგნით დამალულ ყველაფერს ვერავინ დაინახავს დანგრევის გარეშე.

როდის ვამოწმებთ

შემოწმება ფასზე შეთანხმების შემდეგ და ბეს გადახდამდე ხდება.

ადრე ამოწმებთ - ზედმეტ ბინებზე ხარჯავთ, გვიან - ბე უკვე გადახდილია და არგუმენტი დაკარგულია.

ზოგჯერ გამყიდველთან ვთანხმდებით, რომ ბე შემოწმების შედეგზე იყოს დამოკიდებული.

ორი ნაწილი

შემოწმება ორი დამოუკიდებელი ნაწილისგან შედგება: იურიდიული და ტექნიკური.

იდეალური ბინა ცუდი დოკუმენტებით ისევე სარისკოა, როგორც სუფთა დოკუმენტები დაზიანებული კედლებით.

ორივე ნაწილს პარალელურად ვაწყობთ, რომ დრო არ დაიკარგოს.

რეესტრის ამონაწერი

ამონაწერი ქონების პასპორტია: მესაკუთრე, საკადასტრო კოდი, ფართი და ქონებაზე არსებული ვალდებულებები.

ამონაწერს ყოველთვის ახალს, იმავე დღეს გამოთხოვილს ვიყენებთ, და არა გამყიდველის მიერ გამოგზავნილ ძველ ასლს.

გარიგების დღეს ამონაწერს ხელახლა ვამოწმებთ, რადგან ცვლილება ნებისმიერ დღეს შეიძლება გაჩნდეს.

საკადასტრო ნახაზი

რეესტრში ქონებას ნახაზი ახლავს, რომელიც ოთახების და საზღვრების განლაგებას აჩვენებს.

ინჟინერი ნახაზს ადგილზე რეალობას ადარებს: კედლებს, აივანს და ფართს.

სხვაობა ხშირად უკანონო გადაკეთებას ან ძველ, გაუსწორებელ ჩანაწერს ნიშნავს.

მესაკუთრე და თანამესაკუთრეები

ქონებას შეიძლება რამდენიმე მესაკუთრე ჰყავდეს, და გაყიდვას ყველა მათგანის მონაწილეობა სჭირდება.

თუ ქონება ქორწინებისას იყო შეძენილი, ზოგჯერ მეუღლის თანხმობაც საჭიროა, თუნდაც რეესტრში მხოლოდ ერთი მეუღლე ეწეროს.

ამ საკითხს იურისტი ამოწმებს, და თანხმობას, საჭიროების შემთხვევაში, წერილობით ვითხოვთ.

მემკვიდრეობით მიღებული ქონება

თუ გამყიდველმა ქონება ცოტა ხნის წინ მემკვიდრეობით მიიღო, სხვა მემკვიდრეებმა შეიძლება მოგვიანებით პრეტენზია განაცხადონ.

ასეთ შემთხვევაში იურისტი მემკვიდრეობის დოკუმენტებს და ვადებს ამოწმებს.

ზოგჯერ ჯობს, გარიგება რამდენიმე თვით გადაიდოს, ვიდრე მომავალში დავაში აღმოჩნდეთ.

გამყიდველი მინდობილობით

თუ ქონებას მესაკუთრის ნაცვლად რწმუნებული ყიდის, მინდობილობას ცალკე ვამოწმებთ.

ვამოწმებთ, მოქმედებს თუ არა, აქვს თუ არა გაყიდვის უფლება და გაუქმებული ხომ არ არის.

შესაძლებლობისას მესაკუთრესთან ვიდეოზარით ვლაპარაკობთ, რომ მისი ნება დავადასტუროთ.

იპოთეკა, ყადაღა და გირავნობა

ამონაწერში შეიძლება იყოს იპოთეკა, ყადაღა, საგადასახადო გირავნობა ან სხვა შეზღუდვა.

ზოგი მათგანი გარიგებამდე უნდა მოიხსნას, ზოგი - გარიგების პროცესში, გამყიდველის ვალის დაფარვით.

თანმიმდევრობას იურისტი ადგენს, რომ თქვენი ფული ვალის დაფარვაზე უკონტროლოდ არ წავიდეს.

არსებული იჯარა

ქონებაზე შეიძლება რეგისტრირებული ან ზეპირი იჯარა არსებობდეს.

მოიჯარე, რომელიც ბინაში ცხოვრობს, ყიდვის შემდეგაც შეიძლება იქ დარჩეს ხელშეკრულების ვადამდე.

ამიტომ ვამოწმებთ, ვინ ცხოვრობს ბინაში და რა საფუძვლით.

ექსპლუატაციაში მიღება

ახალი შენობისთვის ვამოწმებთ, აქვს თუ არა მშენებლობის ნებართვა და მიღებულია თუ არა ექსპლუატაციაში.

ექსპლუატაციაში მიუღებელ შენობაში საკუთრების რეგისტრაცია და კომუნალურის მიერთება შეიძლება გართულდეს.

ნებართვის სართულიანობას რეალურს ვადარებთ, რადგან ზედმეტი სართული ხშირი პრობლემაა.

მიშენება და გადაგეგმარება

დახურული აივანი, გაერთიანებული ოთახები ან ახალი სართული ხშირად დოკუმენტში არ არის ასახული.

ასეთი ცვლილების დაკანონება ზოგჯერ შესაძლებელია, ზოგჯერ კი რთული ან შეუძლებელი.

იურისტი და ინჟინერი ერთად აფასებენ, რას ნიშნავს ეს ფასისთვის და მომავალი გაყიდვისთვის.

ფუნქციური დანიშნულება

ფართი შეიძლება საცხოვრებლად იყოს რეგისტრირებული, ან არასაცხოვრებლად - მაგალითად, კომერციულად ან სასტუმროდ.

დანიშნულება გავლენას ახდენს გადასახადებზე, კომუნალურის ტარიფზე და ზოგჯერ ბინადრობის საფუძველზეც.

აპარტ-სასტუმროს ნომრის ყიდვისას ამას განსაკუთრებით ყურადღებით ვამოწმებთ.

პარკინგი და სათავსო

პარკინგის ადგილი ან სარდაფის სათავსო ხშირად ცალკე ქონებაა, საკუთარი საკადასტრო კოდით.

თუ გამყიდველი მათ ფასში გულისხმობს, ისინიც ამონაწერში უნდა ჩანდეს და თქვენს ხელშეკრულებაშიც ეწეროს.

ზეპირი „პარკინგი ბინასთან ერთადაა“ მოგვიანებით ხშირად დავის მიზეზი ხდება.

მიწის კატეგორია

სახლის ყიდვისას მიწის კატეგორია ისეთივე მნიშვნელოვანია, როგორც თავად სახლი.

სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე უცხოელებისთვის სპეციალური შეზღუდვები მოქმედებს.

ვამოწმებთ ნაკვეთის საზღვრებს, მისასვლელ გზას და იმას, რეგისტრირებულია თუ არა სახლი მიწასთან ერთად.

კომუნალური და ამხანაგობის ვალი

გამყიდველს ვთხოვთ კომუნალურის ბოლო ქვითრებს და ვამოწმებთ, ვალი ხომ არ არის.

ამხანაგობას ვეკითხებით, აქვს თუ არა ბინას ან კორპუსს დაუფარავი შენატანი ან დაგეგმილი ძვირი რემონტი.

ვალის დაფარვის წესს ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ვწერთ.

ინჟინერი

ტექნიკურ შემოწმებას გამოცდილი სამშენებლო ინჟინერი ატარებს, რომელიც გამყიდველისგან დამოუკიდებელია.

ის ბინას ოთახ-ოთახ ათვალიერებს, საჭიროების შემთხვევაში ხელსაწყოებით: ტენიანობის საზომით, თერმოკამერით და ტესტერით.

ინჟინერს თან ვახლავართ, და მის კომენტარებს ადგილზევე გითარგმნით.

კონსტრუქცია და ბზარები

ყველა ბზარი საშიში არ არის: ზოგი ბათქაშის ზედაპირულია, ზოგი კი კონსტრუქციის პრობლემაზე მიუთითებს.

ინჟინერი აფასებს ბზარის მიმართულებას, სიგანეს და ადგილს, და ამბობს, სჭირდება თუ არა დამატებითი კვლევა.

მზიდ კედელში ღიობი ან მოხსნილი კედელი ცალკე ყურადღებას იმსახურებს.

სეისმური მდგრადობა

საქართველო სეისმურად აქტიურ რეგიონშია, და შენობის კონსტრუქცია ამას უნდა ითვალისწინებდეს.

ჩვეულებრივი შემოწმება ზოგად შეფასებას იძლევა, და არა სრულ კონსტრუქციულ ექსპერტიზას.

თუ ინჟინერს ეჭვი აქვს, დეტალურ კვლევას ცალკე გთავაზობთ.

სინესტე და ობი

სინესტე ხშირად ახალი შეღებვის ქვეშ იმალება, და მხოლოდ ტენიანობის საზომი აჩენს.

ვამოწმებთ ჩრდილოეთის კედლებს, ფანჯრის ირგვლივ, აბაზანას და ავეჯის უკან.

ზაფხულის ნახვაზე სინესტე ნაკლებად ჩანს, ამიტომ ამ დროს განსაკუთრებით ყურადღებით ვამოწმებთ.

სახურავი და ბოლო სართული

ბოლო სართულზე სახურავის მდგომარეობა პირდაპირ მოქმედებს ბინაზე.

ვამოწმებთ ჭერზე ლაქებს, სახურავზე ასვლის შესაძლებლობას და წყლის გადინებას.

სახურავის რემონტი ხშირად ამხანაგობის გადაწყვეტილებაა, და ამას წინასწარ ვიგებთ.

პირველი სართული და სარდაფი

პირველ სართულზე და სარდაფში ხშირია სინესტე მიწიდან და კანალიზაციის პრობლემა.

ვამოწმებთ იატაკის ქვეშ, კედლების ქვედა ნაწილს და სარდაფის ვენტილაციას.

უსაფრთხოებაც ცალკე საკითხია: ფანჯრები ქუჩაზე და შესასვლელი.

წყალგაყვანილობა და კანალიზაცია

ვამოწმებთ წყლის წნევას, ცხელ წყალს და მილების მასალას, სადაც ისინი ჩანს.

ძველი ლითონის მილები ხშირად შიგნიდან კოროზირებულია, და ეს წნევაზე ჩანს.

კანალიზაციაში ყურადღებას ვაქცევთ სუნს, ნელ ჩადინებას და ჟონვის კვალს ქვედა მეზობელთან.

ელექტროგაყვანილობა

ძველი ალუმინის გაყვანილობა თანამედროვე ტექნიკის დატვირთვას ხშირად ვერ უძლებს.

ვამოწმებთ ელექტროფარს, ავტომატებს, დამიწებას და როზეტების მდგომარეობას.

თუ გაყვანილობა ძველია, მის სრულ შეცვლას რემონტის ბიუჯეტში ვწერთ.

გაზი და ქვაბი

გაზის ქვაბის და მილების მდგომარეობა უსაფრთხოების საკითხია.

ვამოწმებთ ქვაბის ასაკს, საკვამურს, ვენტილაციას და გაზის სუნს.

საჭიროების შემთხვევაში გაზის სისტემას ლიცენზირებული სპეციალისტი ამოწმებს.

გათბობა და იზოლაცია

ვამოწმებთ რადიატორებს, მათ რაოდენობას ოთახების ზომასთან და გარე კედლების იზოლაციას.

თერმოკამერა ზამთარში აჩენს, საიდან გადის სითბო.

ეს პირდაპირ მოქმედებს ზამთრის ხარჯზე, და ამას ანგარიშში ცალკე ვწერთ.

ფანჯრები და კარები

ფანჯრის მდგომარეობა სითბოს, ხმაურს და უსაფრთხოებას ერთდროულად განსაზღვრავს.

ვამოწმებთ ჩარჩოს, მინის პაკეტს, საკეტებს და ფანჯრის ირგვლივ სინესტეს.

შესასვლელ კარს და მის საკეტს ცალკე ვაფასებთ.

ხმის იზოლაცია

ხმაური ხშირად მხოლოდ ცხოვრების დაწყების შემდეგ ირკვევა.

ვუსმენთ ქუჩას, მეზობლებს და ლიფტს, შესაძლებლობისას - საღამოს.

ახალ კორპუსებში თხელი შიდა კედლები ხშირია, და ამას ნახვაზე ვამოწმებთ.

ვენტილაცია

სამზარეულოს და აბაზანის ვენტილაცია სინესტის და ობის წინააღმდეგ პირველი დაცვაა.

ვამოწმებთ, მუშაობს თუ არა ვენტილაციის არხი და არ არის თუ არა დახურული რემონტის დროს.

ფანჯრის გარეშე აბაზანაში ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია.

ლიფტი და სადარბაზო

სადარბაზოს და ლიფტის მდგომარეობა კორპუსის მართვის ხარისხს აჩვენებს.

ვამოწმებთ, მუშაობს თუ არა ლიფტი, როდის იყო მოვლილი და ვინ იხდის მასზე.

უვარგისი სადარბაზო ხშირად ნიშნავს, რომ დიდი საერთო ხარჯი წინ არის.

ახალი მშენებლობის თავისებურებები

ახალ შენობაში ხშირია ჯდომის ბზარები, დასრულების ხარისხის ხარვეზები და დაუმთავრებელი საერთო სივრცეები.

ვამოწმებთ, რა ვალდებულება აქვს დეველოპერს ხარვეზების გამოსწორებაზე და რა ვადით.

ხარვეზების სიას ჩაბარებამდე ვადგენთ, რომ დეველოპერმა გამოასწოროს.

ძველი შენობის თავისებურებები

საბჭოთა კორპუსებში ხშირად ძველია მილები, გაყვანილობა და სახურავი, თუნდაც ბინა ახალ რემონტში იყოს.

ისტორიულ შენობებში შეიძლება დამატებითი შეზღუდვები იყოს რემონტზე.

ძველი შენობის სისტემებს ყოველთვის უფრო დეტალურად ვამოწმებთ.

სახლი მიწით

სახლში დამატებით ვამოწმებთ საძირკველს, წყლის გადინებას ნაკვეთზე და ღობეს.

ვიგებთ წყლის წყაროს, კანალიზაციის ტიპს და ზამთარში მისასვლელ გზას.

მთის სოფელში ხშირად ცალკე შესამოწმებელია დენის სტაბილურობა და ინტერნეტი.

ქირაობამდე შემოწმება

ქირაობისას სრული შემოწმება ხშირად საჭირო არ არის, მაგრამ მსუბუქი ვერსია ღირს.

ვამოწმებთ მესაკუთრეს რეესტრით, სინესტეს, გაზის ქვაბს, ელექტროფარს და წყალს.

შედეგი ხელშეკრულებაში გადადის: რას ასწორებს მესაკუთრე შესვლამდე.

დისტანციური შემოწმება

თუ საზღვარგარეთ ხართ, შემოწმება მაინც ადგილზე ხდება, თქვენ კი ვიდეოზარით ესწრებით.

ინჟინერი კამერასთან ხსნის, რას ხედავს, და კითხვებზე პირდაპირ პასუხობს.

ჩანაწერს და ფოტოებს ანგარიშთან ერთად გიგზავნით.

ანგარიში

ანგარიში თქვენს ენაზეა, ფოტოებით და ყოველი საკითხის აღწერით.

საკითხებს სამ ჯგუფად ვყოფთ: სასწრაფო, მალე საჭირო და კოსმეტიკური.

სასწრაფო საკითხებზე ხელოსნის შეფასებას ვითხოვთ, რომ ბიუჯეტი რეალური იყოს.

ანგარიში ვაჭრობაში

ანგარიში ფასზე ვაჭრობის ყველაზე ძლიერი არგუმენტია.

ზოგჯერ გამყიდველი ფასს ამცირებს, ზოგჯერ კი ხარვეზს გარიგებამდე ასწორებს.

რომელი ვარიანტი ჯობს, ხარვეზის ტიპზეა დამოკიდებული, და ამას ერთად ვწყვეტთ.

როცა შედეგი ცუდია

ზოგჯერ შემოწმების შემდეგ სწორი გადაწყვეტილება ბინაზე უარის თქმაა.

ეს ხარჯი არ არის დაკარგული: ის ბევრად დიდ ზარალს გაცილებთ.

ასეთ შემთხვევაში ძიებას თავიდან ვიწყებთ, უკვე ახალი ცოდნით.

დამოუკიდებლობა

ინჟინერს და იურისტს თქვენ უხდით, არა გამყიდველი.

გამყიდველის მიერ შეთავაზებული „საკუთარი შემოწმება“ თქვენს ინტერესებს არ წარმოადგენს.

ჩვენ გამყიდველისგან საკომისიოს არ ვიღებთ, და შედეგს არ ვალამაზებთ.

შეფასება ბანკისთვის

ბანკის იპოთეკისთვის საჭირო შეფასება ქონების ღირებულებას ადგენს, და არა მის ტექნიკურ მდგომარეობას.

მას ბანკის მიერ აღიარებული შემფასებელი ატარებს.

შეფასება ჩვენს შემოწმებას არ ანაცვლებს, და პირიქით.

ვადები

იურიდიული შემოწმება ხშირად რამდენიმე დღეში სრულდება, თუ დოკუმენტები მზადაა.

ტექნიკური შემოწმება ერთ ვიზიტში ხდება, ანგარიში კი ხშირად რამდენიმე დღეში მზადდება.

რთულ შემთხვევაში - მემკვიდრეობა, მიშენება, ყადაღა - ვადა გრძელდება.

ტიპური შეცდომები

შემოწმება გამყიდველის მიერ მოყვანილი „ნაცნობი ინჟინრით“, რომელიც მის ინტერესს იცავს.

ძველი ამონაწერი, რომელიც გამყიდველმა გამოგზავნა.

ახალი რემონტის ნდობა, მის ქვეშ ჩახედვის გარეშე.

რა გვჭირდება თქვენგან

ქონების მისამართი ან საკადასტრო კოდი და გამყიდველის კონტაქტი.

რისთვის ყიდულობთ: საცხოვრებლად, გასაქირავებლად თუ რემონტით გასაყიდად.

გსურთ თუ არა შემოწმებას ადგილზე ან ვიდეოზარით დაესწროთ.

ფასი

იურისტის და ინჟინრის მომსახურება ცალკე ხაზებია, და მათ პირობებს წინასწარ გიწერთ.

დამატებითი კვლევა - მაგალითად, კონსტრუქციული ექსპერტიზა - მხოლოდ თქვენი თანხმობით ხდება.

ჩვენი კოორდინაცია წინასწარ თანხმდება, და პარტნიორების ფასს არაფერს ვამატებთ.