השקעה

למי העמוד הזה

העמוד הזה מיועד למי ששוקל לקנות בגאורגיה דירה, קרקע או עסק - למגורים, להשכרה או להשקעה לטווח ארוך.

אין כאן עצה במה להשקיע את הכסף. יש כאן מה שצריך לבדוק לפני התשלום.

התפקיד שלנו

אנחנו לא יועץ השקעות, לא ברוקר ולא סוכנות נדל"ן, ואנחנו לא לוקחים עמלה מהעסקה.

אנחנו מחברים אתכם לעורכי דין מורשים, שמאים בלתי תלויים ורואי חשבון, מתרגמים ומתאמים את כל התהליך.

סוגי השקעות

הנפוץ ביותר הוא דירה להשכרה. אחריה באים פרויקטים בבנייה, שטחי מסחר, קרקע ועסק קיים.

לכל סוג הסיכון שלו: בפרויקט בבנייה - המועד, בקרקע - הייעוד, בעסק - חובות נסתרים.

לכן רשימת הבדיקות מוכנה לכל סוג בנפרד.

הגדרת המטרה

קודם צריך להחליט מה אתם רוצים: הכנסה משכירות, עליית ערך, דירה למגורים שלכם או שטח לעסק.

אותה דירה יכולה להיות טובה למטרה אחת ורעה לאחרת.

המטרה קובעת את המיקום, את התקציב ואת משך ההחזקה המתוכנן.

הכרת השוק

השוק בגאורגיה שונה מאוד בין ערים ובין שכונות.

המחיר במודעה הוא לעיתים קרובות המחיר המבוקש, ולא המחיר שבו נסגרות עסקאות בפועל.

שמאי בלתי תלוי משווה עסקאות אמיתיות, וזה משנה את התמונה באופן משמעותי.

מיקום

המיקום קובע את השכירות ואת קלות המכירה יותר מהשיפוץ.

תחבורה, בתי ספר, רעש ובנייה עתידית בשכנות - כל אלה משפיעים על המחיר.

לפני הקנייה אנחנו מסתכלים על השכונה בזמנים שונים: בבוקר, בערב ובסוף השבוע.

דירה בטביליסי

בטביליסי הביקוש לשכירות לטווח ארוך יציב, במיוחד בשכונות מרכזיות ומחוברות היטב.

לדירה בבניין ישן יש אופי, אבל צריך לבדוק את התשתיות ואת המבנה.

בבניין חדש חשוב מי מנהל אותו וכמה עולה התחזוקה שלו.

באטומי והים

השכירות בבאטומי עונתית מאוד: ביקוש גבוה בקיץ, ונמוך בהרבה בחורף.

ההיצע הגדול של דירות על הים מגביל גם את המחירים וגם את השכירות.

לכן אנחנו מחשבים הכנסה שנתית לפי כל השנה, ולא לפי חודשי הקיץ.

אתרי נופש בהרים

בגודאורי ובבקוריאני עונת החורף היא העיקרית, והקיץ מתפתח בהדרגה.

לנהל נכס באתר נופש מרחוק קשה, ומנהל מקומי הוא הכרח.

תוכניות תשתית משפיעות מאוד על המחיר, לכן אנחנו בודקים מקורות רשמיים.

פרויקטים בבנייה

דירה בפרויקט בבנייה זולה לעיתים קרובות, אבל הסיכון גבוה יותר: עיכוב, שינוי בתוכנית, בעיות של היזם.

הכסף משולם לפני שהבנייה מסתיימת, והנכס נרשם על שמכם רק אחר כך.

לכן בפרויקט בבנייה הדבר החשוב ביותר הוא האמינות של היזם.

בדיקת היזם

אנחנו בודקים כמה פרויקטים היזם השלים, בזמן או באיחור, ומה אומרים הקונים.

אנחנו בודקים את רישום החברה, את הבעלים, סכסוכים משפטיים ומשכנתה על הקרקע.

אם היזם חדש, הסיכון גבוה יותר, וזה צריך לבוא לידי ביטוי במחיר.

היתר הבנייה

היתר הבנייה צריך להתאים למה שמוכרים לכם: מספר הקומות, השטח, הייעוד.

אם הבניין גבוה ממה שההיתר מאפשר, רישום הקומות העליונות עלול להיות בעייתי.

עורך הדין בודק את ההיתר במקור רשמי, ולא בחוברת של היזם.

לוח התשלומים

בפרויקט בבנייה התשלום הוא לעיתים קרובות בשלבים, בהתאם לשלבי הבנייה.

בחוזה צריכים להופיע מועד המסירה, קנס על איחור ודרך החזרת הכסף.

ככל שמשלמים יותר כסף מוקדם, הקונה צריך הגנה חזקה יותר.

הכנסה "מובטחת"

חלק מהפרויקטים מבטיחים לכם הכנסה "מובטחת" לכמה שנים.

ערבות כזאת חזקה רק כמו החברה שנותנת אותה וכמו נוסח החוזה.

לעיתים קרובות העלות של הערבות כבר כלולה במחיר הדירה. את זה השמאי משווה.

דירות מלון

בדירת מלון אתם קונים את הדירה, מפעיל מנהל אותה, וההכנסה מתחלקת.

חשוב למי יש זכות לגור בדירה, אילו הוצאות מקוזזות ואיך אפשר להחליף את המפעיל.

עורך הדין בודק את החוזה, ואנחנו מתרגמים לשפה שלכם את הדוחות של המפעיל.

שטחי מסחר

חנות, משרד או מחסן מביאים לעיתים קרובות שכירות ארוכה עם שוכר יציב יותר מאשר במגורים.

אבל שטח מסחרי ריק יכול לעמוד בלי שוכר חודשים, ואת הסיכון הזה צריך להכניס לתוכנית ההכנסות.

אם השטח כבר מושכר, אנחנו בודקים את חוזה השכירות הקיים ואת היסטוריית התשלומים של השוכר.

נכס קיים

דירה גמורה מביאה פחות הפתעות: אתם רואים מה אתם קונים.

אבל גם שם צריך בדיקה: הבעלים, חובות, חובות לחברות השירותים וטענות של שכנים.

שינוי לא חוקי, למשל מרפסת שנסגרה, מסבך אחר כך את הרישום.

נסח המרשם

נסח המרשם הציבורי מראה את הבעלים, את השטח, משכנתאות ועיקולים.

אנחנו בודקים את הנסח גם ביום העסקה, כי המצב יכול להשתנות.

אם הנסח והמציאות לא תואמים, קודם מתקנים את זה, ורק אחר כך אתם משלמים.

בדיקה הנדסית

מומחה בודק את המבנה, רטיבות, חשמל, מים וחימום.

בבניין ישן זה חשוב במיוחד, ובחדש - בגלל האיכות.

תוצאות הבדיקה הן טיעון חזק במשא ומתן על המחיר.

שמאות בלתי תלויה

את השמאי לא בוחר המוכר - אנחנו בוחרים אותו, לטובתכם.

השמאות מראה את מחיר השוק ושכירות מציאותית, בהשוואה לעסקאות סמוכות.

גם הבנק משתמש בשמאות, אם הקנייה במשכנתה.

קרקע

בקניית קרקע העיקר הוא הייעוד: חקלאי, לבנייה או מסחרי.

לא תמיד אפשר לעשות על המגרש את מה שרוצים. תנאי הבנייה נקבעים ברגולציה המקומית.

אנחנו בודקים גבולות, דרך גישה ותשתיות - הם משנים את המחיר באופן חד.

קרקע חקלאית

על קניית קרקע חקלאית בידי זרים חלות מגבלות מיוחדות.

החריגים והתנאים נקבעים בחוק ומשתנים מדי פעם.

לכן על קרקע כזאת עורך דין תמיד נותן לנו חוות דעת עדכנית, לפני שאתם מתכננים משהו.

שכירות וניהול

אם אתם לא גרים בגאורגיה, הדירה צריכה חברת ניהול או מנהל מקומי.

המנהל מוצא שוכר, גובה את השכירות, מטפל בנזקים ושולח לכם דוח.

בחוזה צריך להיות כתוב אילו הוצאות הוא מתאם איתכם מראש.

השכרה לטווח קצר

השכרה יומית מביאה בחלק מהחודשים יותר הכנסה, אבל גם יותר הוצאות ויותר עבודה.

בחלק מהבניינים או מאגודות הבעלים מתנגדים להשכרה לטווח קצר.

לכן לפני הקנייה אנחנו בודקים את כללי הבניין ואת התפוסה האמיתית לאורך השנה.

אגודת הבעלים ותחזוקת הבניין

בבניין רב-דירות את השטחים המשותפים מתחזקת אגודת בעלים או חברת ניהול.

התשלום החודשי, מצב המעלית והגג ושיפוץ גדול עתידי משפיעים ישירות על ההכנסה.

לפני הקנייה אנחנו שואלים אם יש חוב או הוצאה מתוכננת שיעברו לבעלים החדש.

מס על ההכנסה

הכנסה משכירות חייבת במס בגאורגיה, לפי הכללים שנקבעו בחוק.

ייתכן שתצטרכו לדווח על ההכנסה הזאת גם במדינה שלכם.

איך להירשם ובאיזו צורה לשלם - את זה רואה החשבון מסביר לפני הקנייה.

מכירה ויציאה

כבר בקנייה כדאי לחשוב על המכירה: למי תמכרו ותוך כמה זמן.

בחלק מהשכונות דירה נמכרת מהר, ובאחרות זה לוקח חודשים.

גם התמורה מהמכירה עשויה להיות חייבת במס, לפי משך ההחזקה והמעמד.

קניית עסק קיים

קניית עסק פעיל - בית קפה, מלון, חנות - היא התחלה מהירה, אבל קונים גם את העבר שלו.

ההכנסה שהמוכר מציין וההכנסה שהוא דיווח עליה שונות לעיתים קרובות.

אנחנו נשענים רק על מספרים מדווחים שמגובים במסמכים.

בדיקת העסק

עורך דין ורואה חשבון בודקים מסים, חוזים, רישיונות, עובדים וסכסוכים.

חוזה השכירות הוא לעיתים קרובות הנקודה החלשה ביותר של העסק - המשך ותנאי ההארכה חשובים.

את תוצאות הבדיקה אתם מקבלים כדוח קצר בשפה שלכם, עם רשימת סיכונים.

מניות או נכסים

אפשר לקנות עסק דרך המניות - יחד עם כל החברה, או דרך הנכסים - רק הרכוש והציוד.

כשקונים מניות, החובות הישנים של החברה נשארים איתכם.

איזו דרך עדיפה - עורך הדין ורואה החשבון מחליטים יחד.

שותף מקומי

שותף מקומי מכיר את השוק ואת האנשים, וזה יתרון גדול.

אבל שותפות צריכה לעמוד לא רק על אמון, אלא על הסכם בכתב.

אנחנו תמיד בודקים את הרקורד של השותף ואת העסקים האחרים שלו.

הסכם השותפים

בהסכם צריך להיות כתוב מי מביא מה, מי מקבל החלטות ואיך מתחלק הרווח.

החלק החשוב ביותר הוא כלל היציאה - מה קורה אם צד אחד רוצה לעזוב.

אנחנו מכינים את ההסכם בשתי שפות, כדי ששני הצדדים יידעו בדיוק על מה הם חותמים.

מקור הכספים

הבנק והנוטריון מבקשים לעיתים קרובות להראות מאיפה הכסף מגיע.

אישור משכורת, חוזה מכירת נכס, דף חשבון פיקדון - את אלה צריך להכין מראש.

זו דרישה רגילה, ולא סימן לחוסר אמון.

הכנסת הכסף

את הסכום הגדול עדיף להעביר בהעברה בנקאית, מהחשבון שלכם, עם מסמכים.

מזומן בעסקה גדולה מעורר שאלות של הבנק והמרשם ומחליש את ההגנה שלכם.

אנחנו בודקים מראש זמני העברה ומגבלות, כדי שיום העסקה לא ייכשל.

מטבע

המחירים לעיתים קרובות בדולרים, והתשלום יכול להיות גם בלארי.

שינויי שער בקנייה ובמכירה משפיעים על התוצאה.

בחוזה צריכים להיות כתובים במדויק המטבע וכלל השער.

קנייה במשכנתה

חלק מהבנקים בגאורגיה נותנים לזרים משכנתה, אבל התנאים תלויים בתושבות ובהוכחת הכנסה.

הבנק מעריך את הנכס בשמאי שלו ודורש ביטוח.

אישור המשכנתה לוקח זמן, לכן אנחנו מסכמים עם המוכר את לוח הזמנים בהתאם.

צורת הבעלות

הנכס יכול להיות שלכם באופן אישי או של חברה.

בעלות דרך חברה דורשת הנהלת חשבונות והוצאות, אבל לפעמים מקלה על מכירה או על כמה בעלים.

רואה החשבון ועורך הדין דנים בבחירה יחד עם הכללים של המדינה שלכם.

ביטוח

ביטוח נכס מפני שריפה, מים ורעידת אדמה הוא וולונטרי בגאורגיה, אבל נבון.

אם הדירה מושכרת, כדאי לשקול גם ביטוח אחריות כלפי צד שלישי.

בקנייה במשכנתה הבנק דורש ביטוח בעצמו.

תושבות

נכס או עסק יכולים, בתנאים מסוימים, להיות בסיס לרישיון שהייה.

התנאים משתנים מדי פעם, לכן אנחנו בודקים את הדרישות העדכניות לפני הקנייה.

אם התושבות היא המטרה, אנחנו בוחרים נכס שעומד בתנאים האלה.

משפחה וירושה

על שם מי נרשם הנכס - עליכם, על בן או בת הזוג או על שניכם - חשוב בעתיד.

בירושה חלים הכללים הגאורגיים, וגם הכללים של המדינה שלכם עשויים להיכנס לתמונה.

צוואה או רישום נכון חוסכים למשפחה קשיים בעתיד.

השקעה מרחוק

אפשר לקנות נכס בגאורגיה גם בלי להגיע, בייפוי כוח.

במקרה כזה סיור בווידאו, הבדיקות ודוח כתוב על כל צעד חשובים במיוחד.

ובכל זאת אנחנו ממליצים לראות את הנכס בעצמכם פעם אחת, לפני שמשלמים סכום גדול.

מתווכים ועמלה

את עמלת הסוכנות משלם לעיתים קרובות המוכר, והסוכן משרת את האינטרס שלו.

זה לא אומר שהסוכן רע - רק שאתם צריכים בדיקה משלכם, בלתי תלויה.

אנחנו לא לוקחים עמלה מהעסקה, ולכן אנחנו יכולים לומר "לא" בחופשיות על כל נכס.

טעויות נפוצות

תשלום מקדמה לפני הבדיקה. התייחסות להכנסה שבפרסום כאל הכנסה אמיתית.

אי בדיקת ההיתר בפרויקט בבנייה. תשלום במזומן.

היעדר תוכנית יציאה - מתי ולמי תמכרו.

מה אנחנו צריכים מכם

המטרה, התקציב ומשך ההחזקה הצפוי.

איזו עיר או אזור מעניינים אתכם, ואפשרויות שכבר ראיתם, אם יש.

מתי תוכלו להגיע ובאיזו שפה תרצו את הדוחות.

מחיר

עורך הדין, השמאי, המומחה ההנדסי ורואה החשבון הם שורות נפרדות.

התיאום והתרגום שלנו מוסכמים מראש, לפני הבדיקה.

אנחנו לא לוקחים עמלה מהעסקה ולא מוסיפים דבר למחירי השותפים.