Mülk yönetimi

Bu sayfa kimin için

Gürcistan'da dairesi veya evi olan, kendisi ise başka bir ülkede yaşayan mülk sahipleri için.

Ayrıca Gürcistan'dan ayrılıp dairesini satmak istemeyenler ve daireyi kiraya vermek için almış yatırımcılar için.

Rolümüz

Parayı değil, daireyi yönetiriz. Kira doğrudan sizin hesabınıza yatar, biz yalnızca takip ederiz.

Önemli kararları - kiracı seçimi, büyük onarım, fiyat değişikliği - her zaman, önerimizle, siz verirsiniz.

Yönetimin başlangıcı

Yönetim dairenin ayrıntılı kontrolüyle başlar: durum, demirbaşlar, sayaçlar ve anahtarlar.

Her odayı fotoğraflarla kaydederiz ve bu fotoğraflar sonraki tüm karşılaştırmaların temeli olur.

Belgeleri - sicil kaydını, fatura abone numaralarını, site yönetiminin iletişim bilgisini - tek bir klasörde toplarız.

Neden bir akraba değil

Pek çok kişi daireyi bir akrabaya veya komşuya emanet eder ve bu ilk aylarda çoğu zaman iyi işler.

Sorunlar sonra çıkar: yorgunluk, para konuşurken mahcubiyet ve raporun olmaması.

Profesyonel yönetim ilişkiyi korur, çünkü akrabanın artık kiracıyla tartışması gerekmez.

Vekaletname

Çoğu zaman neler yapabileceğimizi tek tek sayan, noter onaylı bir vekaletname gerekir.

Vekaletname mülkü satma veya ipotek etme yetkisi vermez.

Bazı belgeleri - örneğin kiracıyla sözleşmeyi - isterseniz kendiniz uzaktan imzalayabilirsiniz.

Yönetim sözleşmesi

Aramızdaki sözleşme, hizmete neyin dahil olduğunu ve neyin olmadığını yazar.

İçinde onayınızın gerektiği masraf sınırı ve raporlama kuralı yazar.

Ayrıca sözleşmenin nasıl sona ereceği ve sonunda size neyin teslim edileceği yazar.

Kiranın belirlenmesi

Kirayı ilanlardaki iyimser rakamlara göre değil, benzer dairelerin gerçek fiyatlarına göre öneririz.

Fazla yüksek kira çoğu zaman aylarca boş daire demektir ve bu en pahalı seçenektir.

Fiyatı siz belirlersiniz, biz de her seçeneğin bekleme süresi açısından ne anlama geldiğini gösteririz.

Kiracı türleri

Öğrenciler, aileler, uzaktan çalışanlar ve şirket çalışanları farklı daireler arar.

Şirket çoğu zaman uzun süre ve resmi sözleşme ister, aile ise okula yakınlık.

Dairenin türüne ve semte göre hangi kiracılara ağırlık verileceğini öneririz.

Evcil hayvan ve sigara

Evcil hayvan ve dairede sigara kuralını siz belirlersiniz ve bu sözleşmeye yazılır.

Evcil hayvana izin vermek kiracı çevresini genişletir, ama bazen ek depozito gerektirir.

Ne seçerseniz seçin, gereksiz görmeler olmasın diye kuralı daha ilanda yazarız.

Daireyi kiraya hazırlama

Kiracı daireyi fotoğraflardan seçer, bu yüzden temizlik ve iyi fotoğraflar ilk adımdır.

Bazen küçük bir değişiklik - yeni perde, aydınlatma veya fazla mobilyanın çıkarılması - daireyi çok daha çekici yapar.

Her masrafı önceden gönderir ve yalnızca onayınızla yaparız.

İlan ve görmeler

İlanı birkaç dilde yazarız, çünkü kiracıların çoğu yabancıdır.

Görmeleri biz yaparız ve her görmeden sonra size kısa bir not göndeririz.

Daireye yalnızca görme saatini önceden kararlaştıranlar girer.

Kiracının kontrolü

Kimlik belgesi ve iş veya gelir bilgisi isteriz.

Mümkünse önceki ev sahibinden referans da alırız.

Kontrolün sonucunu ve görüşümüzü size göndeririz, seçimi siz yaparsınız.

Eşit muamele

Kiracıyı ödeme gücüne ve güvenilirliğine göre değerlendiririz.

Milliyet, din veya köken seçim ölçütü değildir.

Bir mülk sahibi böyle bir ölçüt isterse, o işi üstlenmeyiz.

Kiracıyla sözleşme

Sözleşme iki dillidir ve hem sizi hem kiracıyı korur.

İçinde kira, para birimi, depozito, faturalar, onarım kuralı ve erken çıkış koşulları yazar.

Metni, özellikle ilk sözleşmede, partner avukat kontrol eder.

Taşınma günü

Kiracı taşınırken demirbaşlar ve fotoğraflarla teslim tutanağı hazırlarız.

Sayaç değerlerini iki taraf da onaylar.

Anahtar sayısını yazar ve bir takımını biz saklarız.

Kira takibi

Kira doğrudan sizin banka hesabınıza yatar.

Ödeme tarihini takip eder, gecikmede kiracıya hatırlatma göndeririz.

Ödeme gelmezse, bunu ay sonunda değil, aynı hafta içinde size bildiririz.

Faturalar

Faturaları genellikle kiracı öder, ama abonelik çoğu zaman mülk sahibinin adında kalır.

Bu yüzden borç birikmesin diye faturaları her ay kontrol ederiz.

Kiracı çıkarken son değerleri kaydeder ve borcu sözleşmeye göre depozitodan düşeriz.

Site yönetimi ve komşular

Site aidatlarını ve kararlarını takip ederiz.

Bir komşu gürültüden veya sızıntıdan şikâyet ederse, aranan kişi biziz.

Binanın ortak onarımıyla ilgili bir kararı oylama başlamadan size bildiririz.

Küçük onarımlar

Musluk, kilit, ampul, çamaşır makinesi hortumu - bu tür işleri hızla çözeriz.

Kararlaştırılan sınır içinde, ayrıca onayınızı almadan usta göndeririz.

Her onarımı raporda fotoğraf ve fişle kaydederiz.

Büyük onarımlar

Büyük işler için - çatı, borular, beyaz eşya değişimi - size önceden birkaç teklif göndeririz.

Ustayı ve zamanı siz seçersiniz, ödemeyi de aşama aşama kendiniz yaparsınız.

İşi denetler ve sonucu fotoğraf ve videoyla gösteririz.

Acil durumlar

Su sızıntısı, gaz kokusu, elektrik kesintisi veya kırık kapı beklemeye gelmez.

Böyle durumlarda önce harekete geçer - suyu kapatır, uzman çağırırız - sonra size bildiririz.

Acil masraf sınırı sözleşmede önceden yazılıdır.

Düzenli kontroller

Daireyi, kiracıya haber vererek, sözleşmede kararlaştırılan sıklıkta ziyaret ederiz.

Rutubeti, beyaz eşyaları, güvenliği ve dairedeki yaşamın sözleşmeye uyup uymadığını kontrol ederiz.

Kontrol fotoğraflarını rapora ekleriz.

Güvenlik cihazları

Duman ve gaz dedektörü ile yangın söndürücü ucuzdur ve çoğu zaman büyük zararı önler.

Yönetimin başında olup olmadıklarını kontrol eder, onayınızla taktırırız.

Pilleri ve son kullanma tarihlerini düzenli kontrollerde kontrol ederiz.

Kira gözden geçirme

Yılda bir kez kirayı piyasa fiyatlarıyla karşılaştırırız.

İyi bir kiracıyı tutmak, kirayı biraz artırıp boş aylar yaşamaktan çoğu zaman daha kârlıdır.

Öneriyi rakamlarla göndeririz, kararı siz verirsiniz.

Aylık rapor

Raporda şunlar yazar: kira geldi mi, faturaların durumu, onarımlar ve masraflar.

Her masrafa fiş eklenir.

Yıl sonunda muhasebecinin beyanname için ihtiyaç duyduğu bir özet hazırlarız.

İletişim

Size kendi dilinizde cevap veren tek bir muhatabınız olur.

Saat dilimini dikkate alırız: acil durumlar dışında her şeyi size uygun saatte göndeririz.

Aksini tercih etmezseniz kiracı sizinle değil, bizimle iletişime geçer.

Kiracı ödemiyor

Önce hatırlatma, sonra sözleşmeye göre yazılı uyarı.

Bu işe yaramazsa partner avukat hukuki adımlar önerir.

Mahkeme ve icra yoluyla tahliye çoğu zaman uzun sürer, bu yüzden en iyi koruma kiracı seçimidir.

Kiracıyla anlaşmazlık

Sık görülen anlaşmazlıklar depozito ve yıpranmayla ilgilidir.

Tutanak ve fotoğraflar bu anlaşmazlıkların çoğunu baştan çözer.

Anlaşmanın mümkün olduğu yerde anlaşma öneririz, çünkü mahkeme iki taraf için de pahalıdır.

Kiracının çıkışı

Çıkış günü daireyi tutanakla karşılaştırır ve her değişikliği fotoğraflarız.

Depozitodan kesintiyi yalnızca belgelenmiş hasar için öneririz.

Anahtarları geri alır ve gerekirse kilit göbeğini değiştiririz.

Kiracılar arasında

Kiracılar arasındaki dönem temizlik, boya ve küçük onarımlar için en iyi zamandır.

Daire uzun süre boş kalmasın diye bu işleri yeni ilanla paralel planlarız.

Yeni fotoğrafları işlerden sonra çekeriz.

Demirbaşların yenilenmesi

Yıllar içinde yatak, perdeler ve tabaklar yıpranır ve daire fotoğraflarda eskimiş görünür.

Yenileme listesini kiracılar arasında, önceliklerle birlikte göndeririz.

Küçük bir yenileme çoğu zaman kiranın korunmasını ve dairenin hızla kiralanmasını sağlar.

Boş daire

Boş daire de bakım ister: havalandırma, suyun akıtılması, posta ve kontrol.

Uzun süre kapalı kalan dairede rutubet ve küf hızla ortaya çıkar.

Ziyaret sıklığını birlikte belirler, her ziyareti fotoğraflarla teyit ederiz.

Kış

Kışın boş bir dairede boruların zarar görmemesi için çoğu zaman asgari ısıtma gerekir.

Bu, ayazın sert olduğu dağ tatil yerlerinde özellikle önemlidir.

Kombiyi ve ısıtma ayarlarını sezon başlamadan kontrol ederiz.

Tatil yerlerindeki daireler

Gudauri, Bakuriani ve Batum'da talep mevsimseldir: kışın dağ, yazın deniz.

Böyle bir daire çoğu zaman sezonda kısa süreli kiralanır, sezon dışında ise boş kalır ya da uzun süreli bir kiracıya verilir.

Sezondan önce daireyi hazırlar, sezondan sonra kapatır ve kontrol ederiz.

Kısa süreli kiralama

Günlük kiralama başka bir iştir: misafir karşılama, her misafirden sonra temizlik, iletişim.

Daha çok gelir getirebilir, ama daha çok masraf, yıpranma ve mevsimsellik içerir.

Başlamadan önce kuralları, vergileri ve site yönetiminin tutumunu kontrol ederiz.

Misafirler ve yorumlar

Kısa süreli kiralamada her yorum dairenin gelecekteki doluluğunu etkiler.

Temizlik, doğru açıklama ve hızlı cevap yorumu en çok belirleyen şeylerdir.

Misafirin sorununu, yoruma dönüşmeden yerinde çözeriz.

Apart otel yönetimi

Apart otelde çoğu zaman müteahhidin yönetim şirketi, kendi koşullarıyla çalışır.

Sözleşme izin veriyorsa bu koşulları bağımsız yönetimle karşılaştırmaya bazen değer.

Yönetim sözleşmesini avukat kontrol eder, sonucu size rakamlarla gösteririz.

Sigorta

Mülk sigortası yangına, suya ve diğer zararlara karşı korur.

Kiracı sorumluluk sigortası bazen sözleşmenin bir koşulu olabilir.

Poliçeyi sigorta bölümümüzle birlikte seçer ve sürelerini takip ederiz.

Vergiler

Gürcistan'da kira geliri vergilendirilir ve beyanname mülk sahibinin sorumluluğudur.

Bazı durumlarda özel bir rejim uygulanır ve bunu muhasebeci kontrol eder.

Yıllık özetimiz muhasebeciye gereken tüm rakamları verir.

Anahtarlar ve belgeler

Anahtarları güvenli şekilde saklar ve hangi takımın kimde olduğunu yazarız.

Belge kopyalarını korumalı bir klasörde saklar ve yalnızca gerektiğinde kullanırız.

Onayınız olmadan üçüncü kişilere kopya vermeyiz.

Sizin ziyaretiniz

Gürcistan'a gelip daireyi görmek isterseniz, ziyareti kiracıyla önceden ayarlarız.

Dairede birkaç hafta kendiniz kalmak isterseniz, bunu kiracılar arasındaki döneme planlarız.

Ziyaretiniz sırasında tüm raporları ve fişleri birlikte gözden geçiririz.

Dairenin satışı

Satmaya karar verirseniz, emlak ajansı gibi davranmayız.

Daireyi görmelere hazırlayabilir ve görmeleri seçtiğiniz ajansla koordine edebiliriz.

Dairede kiracı olup olmaması satış süresini etkiler ve bunu önceden planlarız.

Yönetimin sona ermesi

Yönetim, sözleşmede belirlenen bildirim süresiyle sona erer.

Sonunda anahtarları, belgeleri ve son raporu size iade ederiz.

Geçiş fark edilmeden olsun diye mevcut kiracıyı yeni muhatapla tanıştırırız.

Sık yapılan hatalar

Yorulana kadar bir akrabaya veya komşuya emanet edilen daire.

Yurt dışından koruyamayacağınız, kiracıyla sözlü bir anlaşma.

Kışın ısıtmasız bırakılan boş daire.

Sizden neye ihtiyacımız var

Sicil kaydı, anahtarlar ve fatura bilgileri.

Ne istediğiniz: uzun süreli kiralama, kısa süreli kiralama ya da yalnızca boş daire bakımı.

Masraf sınırı, rapor biçimi ve size her zaman sorulmasını istediğiniz konular.

Ücret

Yönetim koşulları ve ücreti önceden kararlaştırılır ve sözleşmeye yazılır.

Usta, temizlikçi ve malzeme fişli, ayrı kalemlerdir.

Partnerlerin fiyatına hiçbir şey eklemeyiz ve her masraf raporda görünür.